Leiguhækkanir á Íslandi (2026)
Um þessa grein
Byggt á lögum frá Alþingi, reglugerðum og opinberum leiðbeiningum. Skrifað á einföldu máli til almenns skilnings — þetta er fræðsluefni, ekki lögfræðiráðgjöf. Ritstjórnarreglur okkar
Í hverju felst þessi réttur?
Ísland stýrir leiguhækkunum með húsaleigulögum, sem voru verulega hertar með breytingum 2024 og 2026:
- Sanngjörn leiga: Leiga skal vera "sanngjörn og eðlileg frá sjónarhóli beggja aðila" (34. gr.).
- Læsing skammtímaleigusamninga (Lög nr. 106/2024, í gildi 1. sept. 2024; nánar breytt með Lögum nr. 72/2025, í gildi 1. jan. 2026): Leigu á tímabundnum samningum til 12 mánaða eða skemur má alls ekki breyta. Eftir 12 mánuði eru einu gildu ástæðurnar fyrir hækkun tilgreindar í 37a-37c gr. — staðfestar kostnaðarhækkanir, markaðsleiðréttingar eða eiginfjárleiðréttingar hjá leigusölum sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni.
- Skyldubundin skráning í leiguskrá HMS (37. gr. 6. mgr.): Allar leigubreytingar skulu skráðar í leiguskrá HMS; leigusalar geta sætt viðurlögum samkvæmt 5a gr. ef þeir skrá ekki.
- Nýtt úrræði leigjanda (35. gr., bætt við með Lögum nr. 94/2023): Leigjendur sem missa not af eign vegna brottflutningsfyrirmæla eiga rétt á hlutfallslegri lækkun leigu.
- Á ótímabundnum leigusamningum má almennt hækka leigu einu sinni á ári, venjulega tengt verðbólgu (vísitölu neysluverðs).
- Til að hækka leigu umfram það sem leigusamningurinn kveður á um verður leigusali annað hvort að afla samþykkis leigjanda eða segja samningnum upp með lögbundnum fresti og bjóða nýjan samning með hærri leigu. Leigusali ber sönnunarbyrði um að fyrri leiga hafi verið undir sanngjörnu markaðsverði.
Ísland hefur enga formlega leiguverðsnefnd — leiga er markaðstengd en stýrt af sanngirnisstaðli og þeim takmörkunum sem að ofan greinir.
Hvenær á það við?
- Leigusali þinn leggur til leiguhækkun á einhverjum tímapunkti á leigutímanum.
- Verndin gegn skammtímaleigusamningum á við um tímabundna samninga til 12 mánaða eða skemur.
Hvað skal gera ef leigusali hækkar leigu ólöglega á Íslandi
- Athugaðu leigusamninginn þinn — sérhver hækkun verður að fylgja ákvæðum samningsins eða lögbundnum reglum.
- Ef þú ert með tímabundinn leigusamning til 12 mánaða eða skemur og leigusali hækkar leiguna, hafnaðu því skriflega — það er bannað.
- Ef þú telur leiguhækkun ósanngjarna, hafðu samband við Kærunefnd húsamála.
Hvað áttu EKKI að gera?
- Ekki samþykkja hækkanir innan samningstímans sem eru ekki heimilaðar í samningi eða lögum.
- Ekki greiða ólöglega hækkun — haltu áfram að greiða upphaflega leigu og mótmæltu hækkuninni formlega.
Um Húsnæðisréttindi
Leiguréttarsamband þitt á Íslandi er stjórnað af Húsaleigulögum (Lög nr. 36/1994). Leigusamninga skal gera skriflega og skrá þá hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Tryggingarfé er hámark 3 mánaðaleiga. Á ótímabundnum leigusamningum verður leigusali að sýna fram á réttmætar ástæður til að segja upp samningnum. Kröfur um íbúðarhæfni koma fram í Lögum um mannvirki (Lög nr. 160/2010) og Byggingarreglugerð nr. 112/2012. Ágreiningsmál fara fyrst fyrir Kærunefnd húsamála, með möguleika á áfrýjun til héraðsdóms. Tekjulágir leigjendur geta nýtt sér húsaleigubætur sveitarfélaga.
Algengar spurningar
Getur leigusali minn hækkað leiguna á Íslandi?
Samkvæmt 34. gr. húsaleigulaga verður leiga að vera sanngjörn og eðlileg frá sjónarhóli beggja aðila. Fyrir tímabundna leigusamninga til 12 mánaða eða skemur eru leigubreytingar — þar með talin vísitölubinding — bannaðar með öllu samkvæmt breytingunum frá 2024. Fyrir ótímabundna samninga má almennt hækka leigu einu sinni á ári, venjulega tengt vísitölu neysluverðs.
Hvernig verndar Ísland leigjendur skammtímasamninga gegn leiguhækkunum?
Breytingarnar frá 2024 koma alfarið í veg fyrir leigubreytingar — þar með talin vísitölubinding og verðlagsleiðréttingar — meðan á tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemur stendur. Ef leigusalinn þinn hækkar leigu á slíkum samningi skaltu hafna hækkuninni skriflega. Haltu áfram að greiða upphaflegu fjárhæðina og mótmæltu hækkuninni formlega hjá Kærunefnd húsamála.
Hvernig mótmæli ég ósanngjarnri leiguhækkun á Íslandi?
Athugaðu leigusamninginn þinn — sérhver hækkun verður að fylgja umsömdum ákvæðum eða lögbundnum reglum. Hafðu samband við Kærunefnd húsamála. Til að hækka leigu umfram það sem samningurinn kveður á um verður leigusali annað hvort að afla samþykkis þíns eða segja samningnum upp með lögbundnum fresti og bjóða nýjan samning; leigusali ber sönnunarbyrði um að fyrri leiga hafi verið undir sanngjörnu markaðsverði.
What is the leiguhækkanir right in Ísland?
Ísland stýrir leiguhækkunum með húsaleigulögum, sem voru verulega hertar með breytingum 2024 og 2026:Sanngjörn leiga: Leiga skal vera "sanngjörn og eðlileg frá sjónarhóli beggja aðila" (34. gr.).Læsing skammtímaleigusamninga (Lög nr. 106/2024, í gildi 1. sept. 2024; nánar breytt með Lögum nr. 72/2025, í gildi 1. jan. 2026): Leigu á tímabundnum samningum til 12 mánaða eða skemur má alls ekki breyta. Eftir 12 mánuði eru einu gildu ástæðurnar fyrir hækkun tilgreindar í 37a-37c gr. — staðfestar kostnaðarhækkanir, markaðsleiðréttingar eða eiginfjárleiðréttingar hjá leigusölum sem ekki eru reknir í...
Hvenær á það við — leiguhækkanir?
Leigusali þinn leggur til leiguhækkun á einhverjum tímapunkti á leigutímanum.Verndin gegn skammtímaleigusamningum á við um tímabundna samninga til 12 mánaða eða skemur.
Hvað á ég að gera ef leigusali minn hefur hækkað leiguna mína innan samningstímans á Íslandi?
Athugaðu leigusamninginn þinn — sérhver hækkun verður að fylgja ákvæðum samningsins eða lögbundnum reglum.Ef þú ert með tímabundinn leigusamning til 12 mánaða eða skemur og leigusali hækkar leiguna, hafnaðu því skriflega — það er bannað.Ef þú telur leiguhækkun ósanngjarna, hafðu samband við Kærunefnd húsamála.
Hvað áttu EKKI að gera — leiguhækkanir?
Ekki samþykkja hækkanir innan samningstímans sem eru ekki heimilaðar í samningi eða lögum.Ekki greiða ólöglega hækkun — haltu áfram að greiða upphaflega leigu og mótmæltu hækkuninni formlega.