Mietpreisbremse in Niedersachsen
In einfacher Sprache geschrieben, um allgemeines Verständnis zu fördern. Dies ist ein Bildungsangebot und keine Rechtsberatung. Basierend auf deutschem Bundesrecht (Grundgesetz, BGB, StGB, Sozialgesetzbücher und weiteren Bundesgesetzen). Jeder Artikel wird vor der Veröffentlichung auf Richtigkeit geprüft. Unser redaktioneller Prozess
Was ist dieses Recht?
Die Mietpreisbremse begrenzt Mieterhöhungen bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten:
- Grundregel: Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).
- Anwendungsgebiet: Gilt nur in Gebieten, die von der Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt wurden.
- Ausnahmen: Neubauten (erstmalige Nutzung nach dem 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und Wohnungen, deren Vormiete bereits über der Grenze lag.
- Auskunftspflicht: Der Vermieter muss unaufgefordert über die Vormiete oder den Ausnahmegrund informieren (§ 556g Abs. 1a BGB).
- Zu viel gezahlte Miete kann rückwirkend ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge zurückverlangt werden.
Wann gilt es?
- Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.
- Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).
- Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was tun, wenn Ihre Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt?
- Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.
- Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
- Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun?
- Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.
- Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.
- Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Wie sich Niedersachsen vom Bundesrecht unterscheidet
Niedersachsen hat die Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB durch eigene Landesverordnung umgesetzt und seit 2021 deutlich ausgeweitet. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Betroffene Gemeinden (Stand 2024)
- Hannover — Landeshauptstadt, größter Mietmarkt
- Braunschweig — zweitgrößte Stadt
- Oldenburg — starkes Wachstum durch Universitätsnähe
- Osnabrück — angespannter Markt im Westen
- Göttingen — Universitätsstadt mit hoher Nachfrage
Die Landesregierung hat 2021 per Niedersächsischer Mieterschutzverordnung den Geltungsbereich der Mietpreisbremse auf weitere Kommunen ausgedehnt. Mieter können eine überhöhte Miete rügen und die Differenz zurückfordern. Die Rüge muss schriftlich gegenüber dem Vermieter erfolgen, und zwar innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn.
Die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen beträgt 5 % des Kaufpreises. Damit liegt das Land im Mittelfeld der deutschen Bundesländer. Beim Immobilienerwerb wird diese Steuer vom Finanzamt erhoben und ist innerhalb eines Monats nach Bescheid fällig.
Weitere Schritte in Niedersachsen
Mieter sollten die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des qualifizierten Mietspiegels der jeweiligen Stadt prüfen (z. B. Mietspiegel Hannover der Landeshauptstadt). Bei Überschreitung ist eine schriftliche Rüge an den Vermieter zu senden. Beratung bieten der Mieterverein Hannover, der Mieterbund Niedersachsen-Bremen sowie die Verbraucherzentrale Niedersachsen.
Relevantes Gesetz: § 556d BGB; Niedersächsische Mieterschutzverordnung (2021, verlängert 2024); Niedersächsisches Grunderwerbsteuergesetz; Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover
Häufige Fragen
Wann gilt es — mietpreisbremse?
Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was soll ich tun, wenn ich glaube, dass meine Miete die Mietpreisbremse verletzt?
Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun — mietpreisbremse?
Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
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