Kröfur um íbúðarhæfni á Íslandi (2026)
Um þessa grein
Byggt á lögum frá Alþingi, reglugerðum og opinberum leiðbeiningum. Skrifað á einföldu máli til almenns skilnings — þetta er fræðsluefni, ekki lögfræðiráðgjöf. Ritstjórnarreglur okkar
Í hverju felst þessi réttur?
Leigusalar bera lagalega skyldu til að halda leiguhúsnæði í íbúðarhæfu ástandi:
- Leigusalinn verður að halda húsnæðinu í "leiguhæfu ástandi" á öllum tímum.
- Ábyrgð leigusala: Allar meiri háttar viðgerðir, gluggar, heimilistæki, lásar, raflagnir, pípulagnir, málun og gólfefni á viðeigandi millibili.
- Við afhendingu: Húsnæðið skal hafa hreina glugga, virka lása og rofa, virk hreinlætis-/upphitunar-/eldhústæki, virkt vatns- og fráveitukerfi, reykskynjara og slökkvitæki.
- Ábyrgð leigjanda: Minni háttar viðhald (ljósaperur, hreinsun niðurfalla), að halda húsnæðinu hreinu og að tilkynna nauðsynlegar viðgerðir tafarlaust.
Úrræði leigjanda ef leigusali bregst:
- Tilkynntu leigusala skriflega. Ef leigusali bregst ekki við innan 4 vikna getur þú framkvæmt viðgerðirnar og dregið kostnað frá leigunni.
- Ef gallarnir eru verulegir og leigusali bætir þá ekki innan 8 vikna getur þú rift samningnum (60. gr.).
- Þú átt rétt á hlutfallslegri lækkun leigu á þeim tíma þegar viðhaldsvandamál hafa áhrif á nothæfi.
Hvenær á það við?
- Leiguhúsnæði þitt hefur viðhaldsvandamál, galla eða óöruggar aðstæður.
- Þú hefur 4 vikur frá afhendingu til að tilkynna upphafsgalla (skriflega) og 14 daga til að tilkynna síðar uppgötvaða galla.
Hvað skal gera ef leiguhúsnæði þitt hefur alvarlega galla eða viðhaldsvandamál á Íslandi
- Tilkynntu vandamál skriflega til leigusala tafarlaust — geymdu afrit.
- Veittu leigusala 4 vikur til að bregðast við áður en þú nýtir rétt til sjálfsviðgerða og frádráttar.
- Ef húsnæðið er verulega gallað, hafðu samband við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) eða Kærunefnd húsamála.
Hvað áttu EKKI að gera?
- Ekki halda eftir leigu að fullu — notaðu frekar viðgerðar- og frádráttarúrræðið eða óskaðu eftir hlutfallslegri lækkun.
- Ekki framkvæma meiri háttar viðgerðir án skriflegrar tilkynningar til leigusala fyrirfram — þú verður að gefa þeim tækifæri til að laga það.
Um Húsnæðisréttindi
Leiguréttarsamband þitt á Íslandi er stjórnað af Húsaleigulögum (Lög nr. 36/1994). Leigusamninga skal gera skriflega og skrá þá hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Tryggingarfé er hámark 3 mánaðaleiga. Á ótímabundnum leigusamningum verður leigusali að sýna fram á réttmætar ástæður til að segja upp samningnum. Kröfur um íbúðarhæfni koma fram í Lögum um mannvirki (Lög nr. 160/2010) og Byggingarreglugerð nr. 112/2012. Ágreiningsmál fara fyrst fyrir Kærunefnd húsamála, með möguleika á áfrýjun til héraðsdóms. Tekjulágir leigjendur geta nýtt sér húsaleigubætur sveitarfélaga.
Algengar spurningar
Hverju verður íslenskur leigusali að viðhalda í eigninni?
Leigusalinn verður að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi, þar á meðal öllum meiri háttar viðgerðum, gluggum, heimilistækjum, lásum, raflögnum, pípulögnum og málun á viðeigandi millibili. Við afhendingu skal eignin hafa hreina glugga, virka lása og rofa, virk hreinlætis-, upphitunar- og eldhústæki, virkt vatns- og fráveitukerfi, reykskynjara og slökkvitæki.
Get ég dregið viðgerðir frá leigu á Íslandi?
Já, með ákveðnum skilyrðum. Tilkynntu leigusala skriflega. Ef leigusali bregst ekki við innan 4 vikna getur þú framkvæmt viðgerðirnar og dregið kostnað frá leigunni. Þú átt einnig rétt á hlutfallslegri lækkun leigu á þeim tíma þegar viðhaldsvandamál hafa áhrif á nothæfi eignarinnar. Ekki halda eftir leigu að fullu — notaðu viðgerðar- og frádráttarúrræðið.
Hvenær get ég rofið íslenska leigusamninginn vegna íbúðarhæfnisvandamála?
Samkvæmt 60. gr. húsaleigulaga, ef gallarnir eru verulegir og leigusali bætir þá ekki innan 8 vikna frá skriflegri tilkynningu, getur þú rift samningnum. Þú hefur 4 vikur frá afhendingu til að tilkynna upphafsgalla skriflega og 14 daga til að tilkynna síðar uppgötvaða galla. Vegna alvarlegra galla skaltu hafa samband við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) eða Kærunefnd húsamála.
What is the kröfur um íbúðarhæfni right in Ísland?
Leigusalar bera lagalega skyldu til að halda leiguhúsnæði í íbúðarhæfu ástandi:Leigusalinn verður að halda húsnæðinu í "leiguhæfu ástandi" á öllum tímum.Ábyrgð leigusala: Allar meiri háttar viðgerðir, gluggar, heimilistæki, lásar, raflagnir, pípulagnir, málun og gólfefni á viðeigandi millibili.Við afhendingu: Húsnæðið skal hafa hreina glugga, virka lása og rofa, virk hreinlætis-/upphitunar-/eldhústæki, virkt vatns- og fráveitukerfi, reykskynjara og slökkvitæki.Ábyrgð leigjanda: Minni háttar viðhald (ljósaperur, hreinsun niðurfalla), að halda húsnæðinu hreinu og að tilkynna nauðsynlegar...
Hvenær á það við — kröfur um íbúðarhæfni?
Leiguhúsnæði þitt hefur viðhaldsvandamál, galla eða óöruggar aðstæður.Þú hefur 4 vikur frá afhendingu til að tilkynna upphafsgalla (skriflega) og 14 daga til að tilkynna síðar uppgötvaða galla.
Hvað á ég að gera ef leigusali neitar að laga meiri háttar viðhaldsvandamál í leiguíbúð minni á Íslandi?
Tilkynntu vandamál skriflega til leigusala tafarlaust — geymdu afrit.Veittu leigusala 4 vikur til að bregðast við áður en þú nýtir rétt til sjálfsviðgerða og frádráttar.Ef húsnæðið er verulega gallað, hafðu samband við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) eða Kærunefnd húsamála.
Hvað áttu EKKI að gera — kröfur um íbúðarhæfni?
Ekki halda eftir leigu að fullu — notaðu frekar viðgerðar- og frádráttarúrræðið eða óskaðu eftir hlutfallslegri lækkun.Ekki framkvæma meiri háttar viðgerðir án skriflegrar tilkynningar til leigusala fyrirfram — þú verður að gefa þeim tækifæri til að laga það.