Zweckentfremdungsverbot und Kurzzeitvermietung in Deutschland
In einfacher Sprache geschrieben, um allgemeines Verständnis zu fördern. Dies ist ein Bildungsangebot und keine Rechtsberatung. Basierend auf deutschem Bundesrecht (Grundgesetz, BGB, StGB, Sozialgesetzbücher und weiteren Bundesgesetzen). Jeder Artikel wird vor der Veröffentlichung auf Richtigkeit geprüft. Unser redaktioneller Prozess
Was ist dieses Recht?
Das Zweckentfremdungsverbot ist eine politische Antwort auf den Boom von Airbnb und ähnlichen Plattformen, die in Großstädten dringend benötigte Mietwohnungen aus dem Markt nehmen. Bundesrechtlich gibt es kein einheitliches Regime — die Befugnis liegt bei den Ländern, die ihrerseits ihre Städte ermächtigen, Wohnraum vor Kurzzeitvermietung, Leerstand und gewerblicher Umnutzung zu schützen.
- Länder mit Zweckentfremdungsverbot: Berlin (eines der schärfsten Regimes Europas), Hamburg, Bayern (München mit Schwerpunkt Innenstadt), Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz), Hessen (Frankfurt), Baden-Württemberg (Stuttgart, Freiburg). Andere Länder verzichten bewusst auf entsprechende Regulierung.
- Genehmigungspflicht: Wer eine Mietwohnung als Ferienwohnung, Büro oder gewerblich nutzen will, braucht eine Genehmigung des Bezirks- oder Bauamts. Ohne Genehmigung läuft jede Anzeige illegal.
- Registriernummer: In Berlin, Hamburg und mehreren weiteren Städten muss jede Kurzzeitvermietung eine Wohnraumschutz- oder Registriernummer tragen — auch in jedem Inserat bei Airbnb, Booking oder Vrbo. Plattformen filtern inzwischen teils automatisch nicht-registrierte Angebote heraus.
- Bußgelder: Bis zu 500.000 Euro pro Verstoß in Hamburg und Berlin — keine theoretische Größe, sondern in Einzelfällen tatsächlich verhängt.
- Gelegenheitsvermietung: Die eigene Hauptwohnung dürfen Sie meist bis zu 8 Wochen pro Jahr ohne Genehmigung untervermieten — häufig aber mit Anmeldung oder Registrierpflicht. Die genauen Grenzen unterscheiden sich von Stadt zu Stadt.
- Umwandlungsverordnung (§ 250 BauGB): Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz 2021 können Länder in angespannten Wohnungsmärkten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig machen — ein Instrument gegen die schleichende Verdrängung von Mietern.
Wann gilt es?
- Sie besitzen eine Wohnung und wollen sie über Airbnb, Booking oder ähnliche Plattformen vermieten.
- Sie möchten eine Wohnung in Gewerberaum umwandeln oder länger leer stehen lassen.
- Sie sind Mieter und vermuten, dass Ihr Nachbar oder Vermieter illegal als Ferienwohnung vermietet.
- Sie haben eine Mietwohnung in einem Milieuschutzgebiet und der Eigentümer möchte sie in Eigentum umwandeln.
Was tun, wenn Sie Wohnraum vermieten, umwandeln oder eine illegale Zweckentfremdung melden wollen?
- Prüfen Sie die Regeln Ihres Bundeslands / Ihrer Stadt — nicht überall gilt ein Zweckentfremdungsverbot. Wählen Sie Ihr Bundesland für Details.
- Holen Sie eine Genehmigung ein, bevor Sie Wohnraum zweckentfremden — sonst drohen hohe Bußgelder und Rückbaupflicht.
- Registriernummer vor jeder Anzeige beantragen — in Berlin und Hamburg zwingend.
- Bei Verdacht auf illegale Zweckentfremdung: Anzeige beim zuständigen Bezirksamt / Wohnungsamt — auch anonym möglich.
- Bei geplanter Umwandlung in Eigentumswohnungen: Prüfen, ob eine Genehmigungsverordnung nach § 250 BauGB in Ihrem Gebiet gilt.
Was sollten Sie NICHT tun?
- Vermieten Sie nicht dauerhaft ohne Genehmigung — das ist eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 500.000 EUR Bußgeld.
- Unterschätzen Sie nicht die Kontrolle — Hamburg und Berlin betreiben spezialisierte Kontrollstellen, die systematisch Plattformen durchsuchen.
- Verlassen Sie sich nicht auf Angaben der Plattform — die Verantwortung für die Genehmigung liegt beim Vermieter, nicht bei Airbnb.
Häufige Fragen
Wann gilt es — zweckentfremdungsverbot und kurzzeitvermietung?
Sie besitzen eine Wohnung und wollen sie über Airbnb, Booking oder ähnliche Plattformen vermieten.Sie möchten eine Wohnung in Gewerberaum umwandeln oder länger leer stehen lassen.Sie sind Mieter und vermuten, dass Ihr Nachbar oder Vermieter illegal als Ferienwohnung vermietet.Sie haben eine Mietwohnung in einem Milieuschutzgebiet und der Eigentümer möchte sie in Eigentum umwandeln.
Was soll ich tun, wenn ich eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten möchte oder illegale Kurzzeitvermietung in meiner Nachbarschaft vermute?
Prüfen Sie die Regeln Ihres Bundeslands / Ihrer Stadt — nicht überall gilt ein Zweckentfremdungsverbot. Wählen Sie Ihr Bundesland für Details.Holen Sie eine Genehmigung ein, bevor Sie Wohnraum zweckentfremden — sonst drohen hohe Bußgelder und Rückbaupflicht.Registriernummer vor jeder Anzeige beantragen — in Berlin und Hamburg zwingend.Bei Verdacht auf illegale Zweckentfremdung: Anzeige beim zuständigen Bezirksamt / Wohnungsamt — auch anonym möglich.Bei geplanter Umwandlung in Eigentumswohnungen: Prüfen, ob eine Genehmigungsverordnung nach § 250 BauGB in Ihrem Gebiet gilt.
Was sollten Sie NICHT tun — zweckentfremdungsverbot und kurzzeitvermietung?
Vermieten Sie nicht dauerhaft ohne Genehmigung — das ist eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 500.000 EUR Bußgeld.Unterschätzen Sie nicht die Kontrolle — Hamburg und Berlin betreiben spezialisierte Kontrollstellen, die systematisch Plattformen durchsuchen.Verlassen Sie sich nicht auf Angaben der Plattform — die Verantwortung für die Genehmigung liegt beim Vermieter, nicht bei Airbnb.