ডেভেলপারের কাছ থেকে ফ্ল্যাট কেনার সময় অধিকার in বাংলাদেশ
Commoner Law সম্পাদকীয় দল দ্বারা পর্যালোচিত। তথ্যসূত্র: bdlaws.minlaw.gov.bd-এ প্রকাশিত বাংলাদেশের আইন ও অধ্যাদেশ, সরকারি মন্ত্রণালয়ের সার্কুলার, ও সুপ্রিম কোর্টের রায়। সাধারণ বোঝাপড়ার জন্য সহজ ভাষায় লেখা — এটি শিক্ষামূলক কনটেন্ট, আইনি পরামর্শ নয়। Our editorial standards
What is this right?
মিরপুরের একটি মধ্যবিত্ত পরিবারের কথা ভাবুন যারা ২০১৮ সালে একটি ১,৪০০ বর্গফুটের ফ্ল্যাটের মূল্যের ৭০% পরিশোধ করেছিল। প্রতিশ্রুত ডেলিভারি: ২০২০। প্রকৃত ডেলিভারি ২০২৪-এ, ব্রোশারের চেয়ে ১৮০ বর্গফুট ছোট কার্পেট এরিয়া সহ, স্পেক শীটের অনেক নিচের ফিনিশিং সহ, এবং ডেভেলপার ১৮ পৃষ্ঠায় চাপা ফোর্স-ম্যাজিউর ধারা দেখাচ্ছেন। এ ধরনের গল্প, ঢাকা ও চট্টগ্রাম জুড়ে গুণিত, এ কারণেই রিয়েল এস্টেট (উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা) আইন, ২০১০ (Real Estate (Development and Management) Act 2010 / REDM Act 2010, ২০১০ সালের ৪৮ নম্বর আইন) অস্তিত্বে আছে। আইনটি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রিকে একটি নিয়ন্ত্রিত কার্যকলাপ হিসেবে গণ্য করে এবং ক্রেতাদের ডেভেলপারের বিরুদ্ধে একটি সংজ্ঞায়িত অধিকার দেয়।
ধারা ৮ (§8) — বিক্রয়-ক্রয় চুক্তির শর্তাবলী। একজন ডেভেলপারের প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয় একটি লিখিত চুক্তিতে হতে হবে, এবং চুক্তিতে অ্যাপার্টমেন্টের সম্পূর্ণ বিবরণ (কার্পেট এরিয়া, কমন এরিয়ার অংশ, পার্কিং বরাদ্দ, ফ্লোর প্ল্যান), মোট মূল্য (বেস মূল্য, নিবন্ধন খরচ, ইউটিলিটি সংযোগ চার্জ এবং অন্যান্য পুনরুদ্ধারে বিভক্ত), নির্মাণ মাইলফলকের সাথে সংযুক্ত পরিশোধ সময়সূচী (ভিত্তি, কাঠামো, ফিনিশিং), হস্তান্তরের তারিখ এবং বিলম্বের পরিণাম, এবং অ্যাপার্টমেন্ট মালিকদের সমিতি গঠন এবং কমন এরিয়া হস্তান্তরের পদ্ধতি স্পষ্টভাবে উল্লেখ থাকতে হবে। এর কম কিছু একটি ধারা ৮ (§8) চুক্তি নয়।
ধারা ৯ (§9) — হস্তান্তর দলিল। ডেভেলপারকে অবশ্যই ক্রেতার পক্ষে বিক্রয় দলিল সম্পাদন এবং নিবন্ধন করতে হবে, এবং ধারা ১৩ (§13) ডেভেলপারকে হস্তান্তরে সমস্ত ইউটিলিটি-সেবা সংযোগ (গ্যাস, পানি, বিদ্যুৎ) নিশ্চিত করতে বাধ্য করে।
ধারা ১৫ (§15) — ডেলিভারি ব্যর্থতা। ডেভেলপার যদি সম্মত পদ্ধতিতে এবং সময়ে অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তর না করেন, ধারা ১৫ (§15) ক্রেতাকে সুদসহ পরিশোধিত অর্থের ফেরত, বা ক্ষতিপূরণ, ক্রেতার পছন্দে অধিকার দেয়। ক্রেতা-পক্ষের ত্রুটির জন্য মিলে যাওয়া নিয়ম ধারা ১৪ (§14)-এ এবং বাতিলে ক্রেতার অর্থ ফেরতের পদ্ধতি ধারা ১৭ (§17)-এ আছে।
ধারা ১৮ (§18) — স্থাপত্য পরিকল্পনা এবং দখল পত্র। ডেভেলপারকে অনুমোদিত স্থাপত্য পরিকল্পনা এবং একটি লিখিত দখল পত্র হস্তান্তর করতে হবে — উভয়ই মিউটেশনের জন্য এবং পরবর্তী যেকোনো বিক্রির জন্য প্রয়োজন।
ধারা ২৭ (§27) — প্রতারণামূলক কাজের জন্য ফৌজদারি দায়। ঐচ্ছিক নয়। আলোচনাযোগ্য নয়। যে ডেভেলপার প্রকল্পের সাথে সম্পর্কিত প্রতারণামূলক কাজ করেন — এরিয়া, সুবিধা, অনুমোদন বা সমাপ্তি সম্পর্কে মিথ্যা বিবৃতি — তিনি ধারা ২৭ (§27)-এর অধীনে একটি ফৌজদারি অপরাধ করেন, জরিমানা এবং কারাদণ্ডের শাস্তিযোগ্য। ক্রেতা যেকোনো দেওয়ানি প্রতিকারের পাশাপাশি একটি ফৌজদারি অভিযোগ দায়ের করতে পারেন।
সদস্য ডেভেলপারদের জন্য রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অফ বাংলাদেশ (REHAB) একটি ন্যায়পাল এবং সালিশ ব্যবস্থা পরিচালনা করে; ক্রেতারা নিয়মিত বিরোধের জন্য আদালতে না গিয়ে অভিযোগ দায়ের করতে পারেন। অ-REHAB ডেভেলপারদের জন্য এবং গুরুতর মামলার জন্য, ক্রেতা নির্দিষ্ট কর্মক্ষমতা, ক্ষতি বা ফেরতের জন্য দেওয়ানি আদালতে মামলা করতে পারেন এবং প্রতারণার জন্য স্থানীয় থানায় একটি সমান্তরাল ধারা ২৭ (§27) ফৌজদারি অভিযোগ দায়ের করতে পারেন।
When does it apply?
- আপনি একজন ডেভেলপারের কাছ থেকে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনছেন (বিদ্যমান মালিকের কাছ থেকে পুনঃবিক্রি নয়)।
- ডেভেলপার হস্তান্তরে দেরি করছেন, কার্পেট এরিয়া কমিয়েছেন, বা মূল চুক্তিতে নেই এমন অতিরিক্ত চার্জ দাবি করছেন।
- আপনি ত্রুটি-দায় সময়কালের মধ্যে কাঠামোগত বা ফিনিশিং ত্রুটি আবিষ্কার করেন।
- ডেভেলপার সুবিধা, অনুমোদন বা সমাপ্তির সময়সীমা সম্পর্কে মিথ্যা উপস্থাপন করেছেন।
What should you do?
- কোনো বুকিং অর্থ পরিশোধের আগে ধারা ৮ (§8) লিখিত বিক্রয়-ক্রয় চুক্তির উপর জোর দিন। চুক্তিতে কার্পেট এরিয়া, পার্কিং, পরিশোধ সময়সূচী এবং হস্তান্তরের তারিখ তালিকাভুক্ত থাকতে হবে।
- প্রকল্পের অনুমোদন যাচাই করুন — রাজউক (বা স্থানীয় উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ) অনুমোদন, পরিবেশগত ছাড়পত্র, অগ্নি নিরাপত্তা এবং ডেভেলপারের নিজের জমির মালিকানা। পরিদর্শন করতে রাজউক অফিস বা ডেভেলপারের সাইট অফিসে যান।
- ব্যাংকিং চ্যানেলের মাধ্যমে পরিশোধ করুন — কখনই নগদ নয়। ছবি এবং প্রকৌশলীর সার্টিফিকেট দ্বারা নথিভুক্ত নির্মাণ মাইলফলকের সাথে পরিশোধ লিঙ্ক করুন।
- হস্তান্তরে দেরি হলে, ধারা ১৫ (§15) উল্লেখ করে একটি লিখিত নোটিশ পাঠান এবং সুদসহ ফেরত বা ক্ষতিপূরণ দাবি করুন। ডেলিভারি প্রমাণ রাখুন। সেই ফেরত কীভাবে পরিশোধ করা হয় তা ধারা ১৭ (§17) পদ্ধতি নিয়ন্ত্রণ করে।
- অনুপস্থিত ইউটিলিটি সংযোগের জন্য, আপনার দাবি পত্রে ধারা ১৩ (§13) উদ্ধৃত করুন; অনুপস্থিত স্থাপত্য পরিকল্পনা বা দখল পত্রের জন্য ধারা ১৮ (§18) উদ্ধৃত করুন।
- ডেভেলপার REHAB সদস্য হলে REHAB ন্যায়পালে এসকেলেট করুন; অন্যথায় যুগ্ম জেলা জজের আদালতে একটি দেওয়ানি মামলা দাখিল করুন।
- প্রতারণামূলক বিবৃতির জন্য, স্থানীয় থানায় একটি ধারা ২৭ (§27) ফৌজদারি অভিযোগ দায়ের করুন; মিডিয়া সুবিধার জন্য BLAST বা কনজিউমারস' অ্যাসোসিয়েশন অফ বাংলাদেশ (CAB)-এ সমান্তরাল রিপোর্ট বিবেচনা করুন।
What should you NOT do?
- শুধু একটি ব্রোশারের ভিত্তিতে বুকিং অর্থ পরিশোধ করবেন না। ব্রোশার একটি চুক্তি নয় — শুধু একটি ধারা ৮ (§8) বিক্রয়-ক্রয় চুক্তিই।
- হস্তান্তরে একটি ছোট কার্পেট এরিয়া গ্রহণ করবেন না একটি লিখিত পরিপূরক চুক্তি এবং আনুপাতিক মূল্য হ্রাস ছাড়া।
- আপনি একজন প্রকৌশলীর সাথে অ্যাপার্টমেন্ট পরিদর্শন না করা এবং সমস্ত ত্রুটি লিখিতভাবে তালিকাভুক্ত না করা পর্যন্ত একটি চূড়ান্ত হস্তান্তর সার্টিফিকেট স্বাক্ষর করবেন না।
- শুধু ডেভেলপারের আইনজীবীর উপর নির্ভর করবেন না। চুক্তি এবং বিক্রয় দলিল পর্যালোচনা করতে আপনার নিজের আইনজীবী নিয়োগ করুন।
Common Questions
একজন বাংলাদেশী ডেভেলপারের ফ্ল্যাট-বিক্রয় চুক্তিতে কী থাকতে হবে?
REDM Act 2010-এর ধারা ৮ (§8)-এর অধীনে, বিক্রয়-ক্রয় চুক্তি লিখিত হতে হবে এবং কার্পেট এরিয়া, কমন এরিয়ার অংশ, পার্কিং, মোট মূল্য (বিভাজন সহ), নির্মাণ মাইলফলকের সাথে সংযুক্ত পরিশোধ সময়সূচী, হস্তান্তরের তারিখ এবং মালিকদের সমিতি গঠনের পদ্ধতি অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে। ধারা ১৩ (§13) ডেভেলপারকে ইউটিলিটি-সেবা সংযোগ নিশ্চিত করতে বাধ্য করে এবং ধারা ১৮ (§18) স্থাপত্য পরিকল্পনা এবং দখল পত্র হস্তান্তর করতে বাধ্য করে।
ডেভেলপার হস্তান্তরে দেরি করলে আমি কী করতে পারি?
REDM Act 2010-এর ধারা ১৫ (§15) উদ্ধৃত করে একটি লিখিত নোটিশ পাঠান, যা ডেভেলপারের ডেলিভারি ব্যর্থতার সাথে সম্পর্কিত, এবং আপনার পছন্দে সুদসহ পরিশোধিত অর্থের ফেরত বা ক্ষতিপূরণ দাবি করুন। বাতিলে ক্রেতার অর্থ ফেরতের পদ্ধতি ধারা ১৭ (§17)-এ আছে। ডেভেলপার REHAB সদস্য হলে, REHAB ন্যায়পালে এসকেলেট করুন। অন্যথায় যুগ্ম জেলা জজের আদালতে মামলা করুন।
বাংলাদেশে ডেভেলপারের প্রতারণা কি একটি ফৌজদারি অপরাধ?
হ্যাঁ। REDM Act 2010-এর ধারা ২৭ (§27) ডেভেলপারের প্রতারণামূলক কাজগুলিকে — এরিয়া, সুবিধা, অনুমোদন বা সমাপ্তি সম্পর্কে মিথ্যা বিবৃতি — জরিমানা এবং কারাদণ্ডের শাস্তিযোগ্য একটি ফৌজদারি অপরাধ করে। আপনি যেকোনো দেওয়ানি মামলার পাশাপাশি স্থানীয় থানায় একটি অভিযোগ দায়ের করতে পারেন।
অ্যাপার্টমেন্টের জন্য আমাকে কি বিক্রয় দলিল নিবন্ধিত করতে হবে?
হ্যাঁ। অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় দলিল একটি অস্থাবর-সম্পত্তির বিক্রয় এবং নিবন্ধন আইন, ১৯০৮-এর ধারা ১৭ (§17)-এর অধীনে নিবন্ধিত করতে হবে। REDM Act 2010-এর ধারা ৯ (§9) ডেভেলপারকে ক্রেতার পক্ষে দলিল সম্পাদন এবং নিবন্ধন করতে বাধ্য করে।
When does it apply — ডেভেলপারের কাছ থেকে ফ্ল্যাট কেনার সময় অধিকার?
আপনি একজন ডেভেলপারের কাছ থেকে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনছেন (বিদ্যমান মালিকের কাছ থেকে পুনঃবিক্রি নয়)।ডেভেলপার হস্তান্তরে দেরি করছেন, কার্পেট এরিয়া কমিয়েছেন, বা মূল চুক্তিতে নেই এমন অতিরিক্ত চার্জ দাবি করছেন।আপনি ত্রুটি-দায় সময়কালের মধ্যে কাঠামোগত বা ফিনিশিং ত্রুটি আবিষ্কার করেন।ডেভেলপার সুবিধা, অনুমোদন বা সমাপ্তির সময়সীমা সম্পর্কে মিথ্যা উপস্থাপন করেছেন।
What should you do — ডেভেলপারের কাছ থেকে ফ্ল্যাট কেনার সময় অধিকার?
কোনো বুকিং অর্থ পরিশোধের আগে ধারা ৮ (§8) লিখিত বিক্রয়-ক্রয় চুক্তির উপর জোর দিন। চুক্তিতে কার্পেট এরিয়া, পার্কিং, পরিশোধ সময়সূচী এবং হস্তান্তরের তারিখ তালিকাভুক্ত থাকতে হবে।প্রকল্পের অনুমোদন যাচাই করুন — রাজউক (বা স্থানীয় উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ) অনুমোদন, পরিবেশগত ছাড়পত্র, অগ্নি নিরাপত্তা এবং ডেভেলপারের নিজের জমির মালিকানা। পরিদর্শন করতে রাজউক অফিস বা ডেভেলপারের সাইট অফিসে যান।ব্যাংকিং চ্যানেলের মাধ্যমে পরিশোধ করুন — কখনই নগদ নয়। ছবি এবং প্রকৌশলীর সার্টিফিকেট দ্বারা নথিভুক্ত নির্মাণ মাইলফলকের সাথে পরিশোধ লিঙ্ক করুন।হস্তান্তরে দেরি হলে, ধারা ১৫ (§15) উল্লেখ করে একটি লিখিত নোটিশ পাঠান এবং সুদসহ...
What should you NOT do — ডেভেলপারের কাছ থেকে ফ্ল্যাট কেনার সময় অধিকার?
শুধু একটি ব্রোশারের ভিত্তিতে বুকিং অর্থ পরিশোধ করবেন না। ব্রোশার একটি চুক্তি নয় — শুধু একটি ধারা ৮ (§8) বিক্রয়-ক্রয় চুক্তিই।হস্তান্তরে একটি ছোট কার্পেট এরিয়া গ্রহণ করবেন না একটি লিখিত পরিপূরক চুক্তি এবং আনুপাতিক মূল্য হ্রাস ছাড়া।আপনি একজন প্রকৌশলীর সাথে অ্যাপার্টমেন্ট পরিদর্শন না করা এবং সমস্ত ত্রুটি লিখিতভাবে তালিকাভুক্ত না করা পর্যন্ত একটি চূড়ান্ত হস্তান্তর সার্টিফিকেট স্বাক্ষর করবেন না।শুধু ডেভেলপারের আইনজীবীর উপর নির্ভর করবেন না। চুক্তি এবং বিক্রয় দলিল পর্যালোচনা করতে আপনার নিজের আইনজীবী নিয়োগ করুন।