বিক্রয় দলিল বা দীর্ঘমেয়াদী ইজারা নিবন্ধন করা in বাংলাদেশ
Commoner Law সম্পাদকীয় দল দ্বারা পর্যালোচিত। তথ্যসূত্র: bdlaws.minlaw.gov.bd-এ প্রকাশিত বাংলাদেশের আইন ও অধ্যাদেশ, সরকারি মন্ত্রণালয়ের সার্কুলার, ও সুপ্রিম কোর্টের রায়। সাধারণ বোঝাপড়ার জন্য সহজ ভাষায় লেখা — এটি শিক্ষামূলক কনটেন্ট, আইনি পরামর্শ নয়। Our editorial standards
What is this right?
একটি অনিবন্ধিত বিক্রয় দলিল মালিকানা নয়। এটি কাগজ। নিবন্ধন আইন, ১৯০৮ (Registration Act 1908)-এর ধারা ১৭ (§17) বাংলাদেশী ভূমি আইনের কেন্দ্রে আছে এবং নিম্নলিখিতগুলির জন্য নিবন্ধন বাধ্যতামূলক করে:
- যেকোনো মূল্যের অস্থাবর সম্পত্তির বিক্রয়।
- অস্থাবর সম্পত্তির দান।
- বন্ধক (টাইটেল ডিড জমা দ্বারা বন্ধক ছাড়া) যেখানে মূল অর্থ টাকা ১০০ বা তার বেশি।
- বছর থেকে বছর, বা ১ বছরের বেশি মেয়াদের জন্য, বা একটি বার্ষিক ভাড়া সংরক্ষণ করে এমন ইজারা।
- টাকা ১০০ বা তার বেশি মূল্যের অস্থাবর সম্পত্তিতে কোনো অধিকার সৃষ্টি, ঘোষণা, হস্তান্তর, সীমিত বা বিলুপ্ত করে এমন যেকোনো দলিল।
নিবন্ধন এড়িয়ে যাওয়ার পরিণাম গুরুতর। আইনের ধারা ৪৯ (§49)-এর অধীনে, একটি অনিবন্ধিত দলিল সম্পত্তিকে প্রভাবিত করে এমন কোনো লেনদেনের প্রমাণ হিসেবে গৃহীত হতে পারে না, এবং এটি তৃতীয় পক্ষের বিরুদ্ধে মালিকানা, দখল বা অন্য কোনো অধিকার দাবি করতে ব্যবহার করা যায় না। বাস্তবে, দলিলটি মালিকানা হিসেবে মূল্যহীন — বিক্রেতা অন্য কারো কাছে পুনরায় বিক্রি করতে পারেন, এবং ক্রেতা প্রতারণার জন্য সম্পূর্ণরূপে উন্মুক্ত।
প্রক্রিয়াটি সম্পত্তি যেখানে অবস্থিত সেই উপজেলার সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ের মাধ্যমে চলে। দলিলটি একজন দলিল লেখক বা আইনজীবী দ্বারা খসড়া করতে হবে, পক্ষগুলির বিবরণ, সম্পত্তির মৌজা, খতিয়ান এবং দাগ (প্লট) নম্বর, এলাকা এবং বিবেচনা মূল্য সহ। তারপর এটি স্ট্যাম্প আইন, ১৮৯৯ (Stamp Act 1899)-এর অধীনে স্ট্যাম্পযুক্ত করতে হবে — শুল্ক বিবেচনা বা বাজার মূল্যের শতাংশ হিসেবে গণনা করা হয়, প্লাস নিবন্ধন ফি, প্লাস স্থানীয় সরকার কর। ঢাকা ও চট্টগ্রাম সিটি কর্পোরেশনের জন্য, মোট হস্তান্তর খরচ সাধারণত দলিল মূল্যের ৮% থেকে ১৩%-এর মধ্যে পড়ে। উভয় পক্ষ (বা যথাযথ পাওয়ার-অফ-অ্যাটর্নি সহ তাদের প্রতিনিধি) তারপর স্বাক্ষরের ৪ মাসের মধ্যে ব্যক্তিগতভাবে সাব-রেজিস্ট্রারের সামনে দলিলটি উপস্থাপন করেন, ছবি, NID কপি এবং সাক্ষীসহ। সাব-রেজিস্ট্রার দ্বারা অনুমোদনের পরে, দলিলটি ভলিউমে প্রবেশ করে এবং ক্রেতা মালিকানা প্রমাণ হিসেবে একটি সার্টিফাইড কপির জন্য আবেদন করতে পারেন।
যে ফাঁদগুলি দেখার মতো তা পরিচিত এবং দুঃখজনকভাবে পুনরাবৃত্ত। একটি মৌখিক "বায়না" (বিক্রির অগ্রিম)-এর উপর নির্ভরতা যা কখনও একটি নিবন্ধিত বিক্রয় দলিলে রূপান্তরিত হয়নি। বিক্রেতার পক্ষে স্বাক্ষর করার জন্য একটি অনিবন্ধিত পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির উপর নির্ভরতা — মনে রাখবেন যে ২০১২ সাল থেকে, সম্পত্তির POA নিজেকেই নিবন্ধিত করতে হবে। এবং ক্লাসিক: ডবল-বিক্রি, যেখানে একজন বিক্রেতা একই প্লটের জন্য দুটি ভিন্ন ক্রেতার কাছে দুটি ভিন্ন বিক্রয় দলিল নিবন্ধন করেন, জেনে যে আদালত প্রথম স্ট্যাম্প ডিউটি কে দিয়েছে তা নির্ধারণ করবে। কোনো অর্থ পরিশোধের আগে সর্বদা বিক্রেতার মালিকানা যাচাই করুন জেলা রেকর্ড-অফ-রাইটস অনুসন্ধান এবং ভূমি অফিস থেকে একটি পর্চা অর্ডার করে।
পার্বত্য চট্টগ্রাম (CHT) — বান্দরবান, খাগড়াছড়ি, রাঙামাটি। পার্বত্য চট্টগ্রাম একটি সমান্তরাল প্রথাগত ভূমি ব্যবস্থায় চলে, পার্বত্য চট্টগ্রাম রেগুলেশন, ১৯০০ (CHT Regulation 1900) দ্বারা প্রতিষ্ঠিত এবং পার্বত্য চট্টগ্রাম ভূমি বিরোধ নিষ্পত্তি কমিশন আইন, ২০০১ (CHT Land Disputes Resolution Commission Act 2001) দ্বারা আধুনিকীকৃত। পার্বত্য চট্টগ্রামে গ্রামীণ ভূমি হেডম্যান (মৌজা প্রধান) এবং কারবারিদের (গ্রাম প্রধান) দ্বারা স্বীকৃত প্রথাগত মালিকানার অধীনে রাখা হয়, এবং হস্তান্তর প্রথাগত নিয়ম এবং পার্বত্য জেলা পরিষদের অনুমোদন অনুসরণ করে — ঢাকায় আপনি যে সাধারণ সাব-রেজিস্ট্রার প্রক্রিয়া ব্যবহার করবেন তা নয়। বহিরাগতরা মুক্তভাবে পার্বত্য চট্টগ্রামের গ্রামীণ ভূমি কিনতে পারে না। প্রিমিসেস রেন্ট কন্ট্রোল আইন, ১৯৯১ এখনও পার্বত্য চট্টগ্রামের শহুরে পৌরসভায় (যেমন রাঙামাটি শহরে) প্রযোজ্য, তাই এই গাইডের ভাড়াটিয়া নিয়মগুলি সেখানে স্বাভাবিকভাবে কাজ করে। কিন্তু পার্বত্য চট্টগ্রামের গ্রামীণ ভূমি, পাহাড়ি প্লট বা সম্প্রদায়ের ভূমির জন্য, উপরে বর্ণিত নিবন্ধন আইন, ১৯০৮ পদ্ধতি একাই যথেষ্ট নয়। আপনার প্রথাগত ব্যবস্থার মাধ্যমে সমান্তরাল অনুমোদন প্রয়োজন, এবং চেক ক্লিয়ার হওয়ার আগে একজন পার্বত্য চট্টগ্রাম-অভিজ্ঞ আইনজীবী বা প্রাসঙ্গিক পার্বত্য জেলা পরিষদের সাথে পরামর্শ করা উচিত।
When does it apply?
- আপনি বাংলাদেশের যে কোথাও অস্থাবর সম্পত্তি কিনছেন বা বিক্রি করছেন।
- আপনি ১ বছরের বেশি মেয়াদের একটি ইজারায় প্রবেশ করছেন, বা একটি বার্ষিক ভাড়া সংরক্ষণ করছেন।
- আপনি অস্থাবর সম্পত্তি দান হিসেবে গ্রহণ করছেন, বা এটির বন্ধক নিচ্ছেন।
- আপনি পার্বত্য চট্টগ্রামের ভূমির সাথে কাজ করছেন।
What should you do?
- কোনো বায়না (অগ্রিম) দেওয়ার আগে বিক্রেতার মালিকানা যাচাই করুন। এসি (ভূমি) অফিস থেকে সর্বশেষ পর্চা (রেকর্ড অফ রাইটস) সংগ্রহ করুন, মিউটেশন ইতিহাস পরীক্ষা করুন, এবং পূর্ববর্তী দলিলের জন্য সাব-রেজিস্ট্রারের সূচক অনুসন্ধান করুন।
- বিক্রয় দলিল খসড়া করতে এবং স্ট্যাম্পিং গণনা প্রস্তুত করতে একজন সম্পত্তি আইনজীবী নিযুক্ত করুন। দলিল লেখকরা ফরম্যাট প্রস্তুত করতে পারেন কিন্তু মালিকানা মতামত দিতে পারেন না।
- ই-স্ট্যাম্পিং সিস্টেম বা মনোনীত ব্যাংক চালানের মাধ্যমে স্ট্যাম্প ডিউটি এবং নিবন্ধন ফি পরিশোধ করুন। সমস্ত রসিদ রাখুন।
- স্বাক্ষরের ৪ মাসের মধ্যে সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ে ব্যক্তিগতভাবে দলিল নিবন্ধন করুন, উভয় পক্ষ, ২ জন সাক্ষী, NID কপি এবং সাম্প্রতিক ছবি সহ।
- নিবন্ধনের পরে, ক্রেতার নামে ভূমি রেকর্ড আপডেট করতে এসি (ভূমি) অফিসে মিউটেশন (নামজারি)-এর জন্য আবেদন করুন। মিউটেশন ছাড়া, ক্রেতা ভূমি উন্নয়ন কর (এলডিটি) দিতে বা সামনে বিক্রি করতে পারে না।
- পার্বত্য চট্টগ্রামের গ্রামীণ ভূমির জন্য: প্রাসঙ্গিক হেডম্যান বা কারবারি, পার্বত্য জেলা পরিষদ এবং ভূমি বিরোধ নিষ্পত্তি কমিশনের কাছ থেকে ছাড়পত্র নিন — শুধু সাব-রেজিস্ট্রার প্রক্রিয়ার উপর নির্ভর করবেন না।
What should you NOT do?
- মালিকানার প্রমাণ হিসেবে একটি অনিবন্ধিত বায়নার উপর নির্ভর করবেন না — এটি অন্য কারো পক্ষে একটি নিবন্ধিত দলিলকে পরাজিত করতে ব্যবহার করা যায় না।
- সম্পত্তি হস্তান্তরের জন্য একটি অনিবন্ধিত পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি গ্রহণ করবেন না। ২০১২ সংশোধনের পর থেকে, সম্পত্তির POA নিবন্ধিত হতে হবে।
- বিক্রেতা বিশ্বাসযোগ্য মনে হয় বলেই পর্চা এবং মিউটেশন চেক এড়িয়ে যাবেন না — ডবল-বিক্রি একটি পুনরাবৃত্ত প্রতারণা, বিশেষত দ্রুত উন্নয়নশীল এলাকায়।
- পার্বত্য চট্টগ্রামের গ্রামীণ ভূমি ঢাকার ভূমির মতো কাজ করে বলে ধরে নেবেন না। প্রথাগত ছাড়পত্র অপরিহার্য।
Common Questions
বাংলাদেশে কোন সম্পত্তির দলিল নিবন্ধিত করতে হবে?
নিবন্ধন আইন, ১৯০৮-এর ধারা ১৭ (§17)-এর অধীনে, অস্থাবর সম্পত্তির বিক্রয়, দান, টাকা ১০০ বা তার বেশির বন্ধক, ১ বছরের বেশি ইজারা এবং টাকা ১০০ বা তার বেশি মূল্যের অস্থাবর সম্পত্তিতে অধিকার সৃষ্টি বা বিলুপ্ত করে এমন যেকোনো দলিল সাব-রেজিস্ট্রারের কাছে নিবন্ধিত করতে হবে।
আমি যদি একটি অনিবন্ধিত বিক্রয় দলিলের উপর নির্ভর করি তবে কী হবে?
নিবন্ধন আইন, ১৯০৮-এর ধারা ৪৯ (§49)-এর অধীনে, একটি অনিবন্ধিত দলিল সম্পত্তিকে প্রভাবিত করে এমন কোনো লেনদেনের প্রমাণ হিসেবে ব্যবহার করা যায় না। আপনি তৃতীয় পক্ষের বিরুদ্ধে মালিকানা, দখল বা অন্য কোনো অধিকার প্রমাণ করতে পারবেন না — এবং বিক্রেতা অন্য কারো কাছে একটি নতুন বিক্রয় নিবন্ধন করতে পারেন।
পার্বত্য চট্টগ্রামের গ্রামীণ ভূমি হস্তান্তর কি একইভাবে পরিচালিত হয়?
না। পার্বত্য চট্টগ্রাম পার্বত্য চট্টগ্রাম রেগুলেশন, ১৯০০ এবং পার্বত্য চট্টগ্রাম ভূমি বিরোধ নিষ্পত্তি কমিশন আইন, ২০০১-এর অধীনে পরিচালিত, যেখানে হেডম্যান এবং কারবারিরা একটি প্রথাগত ভূমিকা পালন করেন। গ্রামীণ ভূমি হস্তান্তরের জন্য সাব-রেজিস্ট্রার প্রক্রিয়ার পাশাপাশি সেই ব্যবস্থার মাধ্যমে ছাড়পত্র প্রয়োজন। শহুরে PRCA ভাড়াটিয়া নিয়ম পার্বত্য চট্টগ্রামের শহরে স্বাভাবিকভাবে প্রযোজ্য।
When does it apply — বিক্রয় দলিল বা দীর্ঘমেয়াদী ইজারা নিবন্ধন করা?
আপনি বাংলাদেশের যে কোথাও অস্থাবর সম্পত্তি কিনছেন বা বিক্রি করছেন।আপনি ১ বছরের বেশি মেয়াদের একটি ইজারায় প্রবেশ করছেন, বা একটি বার্ষিক ভাড়া সংরক্ষণ করছেন।আপনি অস্থাবর সম্পত্তি দান হিসেবে গ্রহণ করছেন, বা এটির বন্ধক নিচ্ছেন।আপনি পার্বত্য চট্টগ্রামের ভূমির সাথে কাজ করছেন।
What should you do — বিক্রয় দলিল বা দীর্ঘমেয়াদী ইজারা নিবন্ধন করা?
কোনো বায়না (অগ্রিম) দেওয়ার আগে বিক্রেতার মালিকানা যাচাই করুন। এসি (ভূমি) অফিস থেকে সর্বশেষ পর্চা (রেকর্ড অফ রাইটস) সংগ্রহ করুন, মিউটেশন ইতিহাস পরীক্ষা করুন, এবং পূর্ববর্তী দলিলের জন্য সাব-রেজিস্ট্রারের সূচক অনুসন্ধান করুন।বিক্রয় দলিল খসড়া করতে এবং স্ট্যাম্পিং গণনা প্রস্তুত করতে একজন সম্পত্তি আইনজীবী নিযুক্ত করুন। দলিল লেখকরা ফরম্যাট প্রস্তুত করতে পারেন কিন্তু মালিকানা মতামত দিতে পারেন না।ই-স্ট্যাম্পিং সিস্টেম বা মনোনীত ব্যাংক চালানের মাধ্যমে স্ট্যাম্প ডিউটি এবং নিবন্ধন ফি পরিশোধ করুন। সমস্ত রসিদ রাখুন।স্বাক্ষরের ৪ মাসের মধ্যে সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ে ব্যক্তিগতভাবে দলিল নিবন্ধন করুন, উভ...
What should you NOT do — বিক্রয় দলিল বা দীর্ঘমেয়াদী ইজারা নিবন্ধন করা?
মালিকানার প্রমাণ হিসেবে একটি অনিবন্ধিত বায়নার উপর নির্ভর করবেন না — এটি অন্য কারো পক্ষে একটি নিবন্ধিত দলিলকে পরাজিত করতে ব্যবহার করা যায় না।সম্পত্তি হস্তান্তরের জন্য একটি অনিবন্ধিত পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি গ্রহণ করবেন না। ২০১২ সংশোধনের পর থেকে, সম্পত্তির POA নিবন্ধিত হতে হবে।বিক্রেতা বিশ্বাসযোগ্য মনে হয় বলেই পর্চা এবং মিউটেশন চেক এড়িয়ে যাবেন না — ডবল-বিক্রি একটি পুনরাবৃত্ত প্রতারণা, বিশেষত দ্রুত উন্নয়নশীল এলাকায়।পার্বত্য চট্টগ্রামের গ্রামীণ ভূমি ঢাকার ভূমির মতো কাজ করে বলে ধরে নেবেন না। প্রথাগত ছাড়পত্র অপরিহার্য।