Grunderwerbsteuer und Grundsteuer in Bayern
In einfacher Sprache geschrieben, um allgemeines Verständnis zu fördern. Dies ist ein Bildungsangebot und keine Rechtsberatung. Basierend auf deutschem Bundesrecht (Grundgesetz, BGB, StGB, Sozialgesetzbücher und weiteren Bundesgesetzen). Jeder Artikel wird vor der Veröffentlichung auf Richtigkeit geprüft. Unser redaktioneller Prozess
Was ist dieses Recht?
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf von Immobilien fällig und ist eine Landessteuer — jedes Bundesland legt den Satz selbst fest (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Die Grundsteuer wird dagegen jährlich erhoben; seit 1. Januar 2025 gilt die Reform mit teils eigenen Landesmodellen.
- Grunderwerbsteuer-Sätze (2026): Bayern und Sachsen 3,5 % (niedrigster Satz); Hamburg 5,5 %; Baden-Württemberg, Niedersachsen, Bremen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz 5,0 %; Hessen 6,0 %; Berlin 6,0 %; NRW, Brandenburg, Thüringen, Schleswig-Holstein, Saarland 6,5 % (höchster Satz).
- Grundsteuer-Reform seit 1.1.2025: BVerfG 10.04.2018 hatte die alte Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt. Neue Bemessungsgrundlagen gelten seit 2025.
- 5 Länder mit eigenem Modell: Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell).
- 11 Länder mit Bundesmodell: Berlin, NRW, Sachsen, Thüringen u. a. — Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz.
- Grundsteuer C: Neu seit 2025 — erhöhter Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke (z. B. Hamburg 8.000 %), soll Spekulation eindämmen.
Wann gilt es?
- Sie kaufen oder verkaufen eine Immobilie (Haus, Eigentumswohnung, Grundstück).
- Sie haben einen Grundsteuerbescheid für 2025/2026 erhalten und wollen ihn prüfen.
- Sie besitzen ein unbebautes Grundstück und sind von Grundsteuer C betroffen.
- Sie erwägen einen Einspruch gegen einen fehlerhaften Bescheid.
Was tun, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder einen Grundsteuerbescheid prüfen wollen?
- Grunderwerbsteuer-Bescheid: Nach Abschluss des Kaufvertrags erlässt das Finanzamt den Bescheid. Ohne Zahlungsnachweis erteilt das Grundbuchamt keine Eigentumsumschreibung.
- Grundsteuer-Bescheid 2025/2026 prüfen: Bemessungsgrundlage, Steuermesszahl und Hebesatz nachvollziehen. Einspruchsfrist: 1 Monat nach Bekanntgabe (§ 347 AO).
- Bei Unklarheit: Liste der Finanzämter Ihres Bundeslands nutzen — Finanzämter sind Landesbehörden.
- Wählen Sie Ihr Bundesland für Details zu Sätzen, Hebesätzen und Landesmodell.
Was sollten Sie NICHT tun?
- Ignorieren Sie keinen Bescheid — nach Ablauf der Einspruchsfrist ist er bestandskräftig.
- Versäumen Sie nicht die Zahlungsfrist — auch ein Einspruch hemmt nicht automatisch die Fälligkeit; separat Aussetzung der Vollziehung beantragen (§ 361 AO).
- Verwechseln Sie nicht Grunderwerb- und Grundsteuer — ersteres einmalig beim Kauf, letzteres jährlich.
Wie sich Bayern vom Bundesrecht unterscheidet
Bayern erhebt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % — zusammen mit Sachsen der niedrigste Satz in Deutschland. Beim Kauf einer Immobilie für 400.000 EUR fallen damit 14.000 EUR Grunderwerbsteuer an (in NRW mit 6,5 % wären es 26.000 EUR).
Bayerisches Grundsteuer-Flächenmodell (BayGrStG) — einzigartig
Bayern hat als einziges Bundesland ein reines Flächenmodell gewählt: Grundstücksfläche × 0,04 EUR + Wohnfläche × 0,50 EUR + Nutzfläche × 0,50 EUR, multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz. Bodenrichtwert und Immobilienwert werden bewusst ignoriert — Kritiker monieren dies als verfassungsrechtlich problematisch; eine Verfassungsbeschwerde ist anhängig.
Hebesätze
Die Grundsteuer-Hebesätze werden von den Kommunen festgesetzt. In München liegt der Grundsteuer-B-Hebesatz bei 535 % (ab 2025), in Nürnberg bei 555 %.
Weitere Schritte in Bayern
- Grunderwerbsteuer: Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz (München).
- Grundsteuerbescheid prüfen; Einspruch binnen 1 Monat beim Finanzamt (§ 347 AO).
- Bei Klage: Finanzgericht München oder Nürnberg.
Relevantes Gesetz: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) § 11; Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG) vom 10.12.2021; Abgabenordnung (AO) §§ 347–367
Häufige Fragen
Wann gilt es — grunderwerbsteuer und grundsteuer?
Sie kaufen oder verkaufen eine Immobilie (Haus, Eigentumswohnung, Grundstück).Sie haben einen Grundsteuerbescheid für 2025/2026 erhalten und wollen ihn prüfen.Sie besitzen ein unbebautes Grundstück und sind von Grundsteuer C betroffen.Sie erwägen einen Einspruch gegen einen fehlerhaften Bescheid.
Was soll ich tun, wenn ich einen Grundsteuerbescheid erhalten habe und den Betrag für zu hoch halte?
Grunderwerbsteuer-Bescheid: Nach Abschluss des Kaufvertrags erlässt das Finanzamt den Bescheid. Ohne Zahlungsnachweis erteilt das Grundbuchamt keine Eigentumsumschreibung.Grundsteuer-Bescheid 2025/2026 prüfen: Bemessungsgrundlage, Steuermesszahl und Hebesatz nachvollziehen. Einspruchsfrist: 1 Monat nach Bekanntgabe (§ 347 AO).Bei Unklarheit: Liste der Finanzämter Ihres Bundeslands nutzen — Finanzämter sind Landesbehörden.Wählen Sie Ihr Bundesland für Details zu Sätzen, Hebesätzen und Landesmodell.
Was sollten Sie NICHT tun — grunderwerbsteuer und grundsteuer?
Ignorieren Sie keinen Bescheid — nach Ablauf der Einspruchsfrist ist er bestandskräftig.Versäumen Sie nicht die Zahlungsfrist — auch ein Einspruch hemmt nicht automatisch die Fälligkeit; separat Aussetzung der Vollziehung beantragen (§ 361 AO).Verwechseln Sie nicht Grunderwerb- und Grundsteuer — ersteres einmalig beim Kauf, letzteres jährlich.
Landesrecht nach Bundesland
Das Recht unterscheidet sich je nach Bundesland. Wählen Sie Ihr Bundesland, um lokale Unterschiede zum Bundesrecht zu sehen.
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