Grunderwerbsteuer und Grundsteuer in Berlin
In einfacher Sprache geschrieben, um allgemeines Verständnis zu fördern. Dies ist ein Bildungsangebot und keine Rechtsberatung. Basierend auf deutschem Bundesrecht (Grundgesetz, BGB, StGB, Sozialgesetzbücher und weiteren Bundesgesetzen). Jeder Artikel wird vor der Veröffentlichung auf Richtigkeit geprüft. Unser redaktioneller Prozess
Was ist dieses Recht?
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf von Immobilien fällig und ist eine Landessteuer — jedes Bundesland legt den Satz selbst fest (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Die Grundsteuer wird dagegen jährlich erhoben; seit 1. Januar 2025 gilt die Reform mit teils eigenen Landesmodellen.
- Grunderwerbsteuer-Sätze (2026): Bayern und Sachsen 3,5 % (niedrigster Satz); Hamburg 5,5 %; Baden-Württemberg, Niedersachsen, Bremen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz 5,0 %; Hessen 6,0 %; Berlin 6,0 %; NRW, Brandenburg, Thüringen, Schleswig-Holstein, Saarland 6,5 % (höchster Satz).
- Grundsteuer-Reform seit 1.1.2025: BVerfG 10.04.2018 hatte die alte Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt. Neue Bemessungsgrundlagen gelten seit 2025.
- 5 Länder mit eigenem Modell: Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell).
- 11 Länder mit Bundesmodell: Berlin, NRW, Sachsen, Thüringen u. a. — Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz.
- Grundsteuer C: Neu seit 2025 — erhöhter Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke (z. B. Hamburg 8.000 %), soll Spekulation eindämmen.
Wann gilt es?
- Sie kaufen oder verkaufen eine Immobilie (Haus, Eigentumswohnung, Grundstück).
- Sie haben einen Grundsteuerbescheid für 2025/2026 erhalten und wollen ihn prüfen.
- Sie besitzen ein unbebautes Grundstück und sind von Grundsteuer C betroffen.
- Sie erwägen einen Einspruch gegen einen fehlerhaften Bescheid.
Was tun, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder einen Grundsteuerbescheid prüfen wollen?
- Grunderwerbsteuer-Bescheid: Nach Abschluss des Kaufvertrags erlässt das Finanzamt den Bescheid. Ohne Zahlungsnachweis erteilt das Grundbuchamt keine Eigentumsumschreibung.
- Grundsteuer-Bescheid 2025/2026 prüfen: Bemessungsgrundlage, Steuermesszahl und Hebesatz nachvollziehen. Einspruchsfrist: 1 Monat nach Bekanntgabe (§ 347 AO).
- Bei Unklarheit: Liste der Finanzämter Ihres Bundeslands nutzen — Finanzämter sind Landesbehörden.
- Wählen Sie Ihr Bundesland für Details zu Sätzen, Hebesätzen und Landesmodell.
Was sollten Sie NICHT tun?
- Ignorieren Sie keinen Bescheid — nach Ablauf der Einspruchsfrist ist er bestandskräftig.
- Versäumen Sie nicht die Zahlungsfrist — auch ein Einspruch hemmt nicht automatisch die Fälligkeit; separat Aussetzung der Vollziehung beantragen (§ 361 AO).
- Verwechseln Sie nicht Grunderwerb- und Grundsteuer — ersteres einmalig beim Kauf, letzteres jährlich.
Wie sich Berlin vom Bundesrecht unterscheidet
Berlin erhebt seit 1. Januar 2014 eine Grunderwerbsteuer von 6 % — einer der höheren Sätze in Deutschland (Bayern 3,5 %, Sachsen 5,5 % seit 2023, Hamburg 5,5 %, NRW 6,5 %).
Grundsteuer — Bundesmodell, Hebesatz 470 %
Berlin folgt dem Bundesmodell der Grundsteuer-Reform. Der Grundsteuer-B-Hebesatz in Berlin liegt seit 1.1.2025 bei 470 %. Das Land erhebt auch die neue Grundsteuer C für baureife unbebaute Grundstücke.
Zweitwohnungsteuer — 20 % seit 01.01.2025
Berlin erhebt zusätzlich eine Zweitwohnungsteuer von 20 % der Nettokaltmiete — seit 1. Januar 2025 einer der höchsten Sätze bundesweit. Ausnahmen für berufsbedingte Zweitwohnungen unter strikten Voraussetzungen.
Weitere Schritte in Berlin
- Grunderwerbsteuer: Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz Berlin.
- Grundsteuerbescheid prüfen; Einspruch binnen 1 Monat (§ 347 AO).
- Zweitwohnungsteuer beim Bezirksamt anmelden (bei Anmeldung Zweitwohnsitz).
- Bei Klage: Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Cottbus).
Relevantes Gesetz: GrEStG § 11 (Ländersatz 6 %, seit 01.01.2014); Berliner Grundsteuergesetz (Bundesmodell); Zweitwohnungsteuergesetz Berlin, Fassung 01.01.2025
Häufige Fragen
Wann gilt es — grunderwerbsteuer und grundsteuer?
Sie kaufen oder verkaufen eine Immobilie (Haus, Eigentumswohnung, Grundstück).Sie haben einen Grundsteuerbescheid für 2025/2026 erhalten und wollen ihn prüfen.Sie besitzen ein unbebautes Grundstück und sind von Grundsteuer C betroffen.Sie erwägen einen Einspruch gegen einen fehlerhaften Bescheid.
Was soll ich tun, wenn ich einen Grundsteuerbescheid erhalten habe und den Betrag für zu hoch halte?
Grunderwerbsteuer-Bescheid: Nach Abschluss des Kaufvertrags erlässt das Finanzamt den Bescheid. Ohne Zahlungsnachweis erteilt das Grundbuchamt keine Eigentumsumschreibung.Grundsteuer-Bescheid 2025/2026 prüfen: Bemessungsgrundlage, Steuermesszahl und Hebesatz nachvollziehen. Einspruchsfrist: 1 Monat nach Bekanntgabe (§ 347 AO).Bei Unklarheit: Liste der Finanzämter Ihres Bundeslands nutzen — Finanzämter sind Landesbehörden.Wählen Sie Ihr Bundesland für Details zu Sätzen, Hebesätzen und Landesmodell.
Was sollten Sie NICHT tun — grunderwerbsteuer und grundsteuer?
Ignorieren Sie keinen Bescheid — nach Ablauf der Einspruchsfrist ist er bestandskräftig.Versäumen Sie nicht die Zahlungsfrist — auch ein Einspruch hemmt nicht automatisch die Fälligkeit; separat Aussetzung der Vollziehung beantragen (§ 361 AO).Verwechseln Sie nicht Grunderwerb- und Grundsteuer — ersteres einmalig beim Kauf, letzteres jährlich.
Landesrecht nach Bundesland
Das Recht unterscheidet sich je nach Bundesland. Wählen Sie Ihr Bundesland, um lokale Unterschiede zum Bundesrecht zu sehen.
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