Dépôt de garantie en France
Rédigé en langage simple pour une compréhension générale. Ce contenu est éducatif et ne constitue pas un conseil juridique. Basé sur les textes de loi et sources officielles françaises. Chaque article est relu pour en garantir l'exactitude avant publication. Notre processus éditorial
De quoi s'agit-il ?
Le dépôt de garantie est l'un des points où la loi française est la plus claire — et pourtant l'un des litiges les plus fréquents en CDC. Le principe : 1 mois de loyer hors charges maximum pour un logement vide, 2 mois maximum pour un meublé. Au-delà, c'est illégal et le surplus est récupérable.
À la sortie, le propriétaire vous le restitue dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de différences justifiant des retenues. Mais attention : toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures. La vétusté (peinture jaunie après 6 ans de location, moquette usée à l'entrée des pièces) n'est jamais à votre charge — c'est l'usage normal d'un logement.
Le levier qui change tout depuis la loi ALUR : si le bailleur dépasse les délais, il vous doit une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Pas besoin d'aller au tribunal pour la déclencher — elle est automatique. Sur un loyer de 800 € resté impayé pendant six mois, cela fait 480 € qui s'ajoutent au dépôt à restituer.
Quand est-ce applicable ?
- Vous signez un bail d'habitation (meublé ou vide) comme résidence principale.
- Au début du bail, quand le propriétaire encaisse le dépôt — vérifiez le plafond.
- À la fin du bail, quand le dépôt doit revenir sur votre compte — vérifiez le délai et chaque retenue.
- S'applique à tous les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, y compris les meublés en résidence principale.
Que faire si votre propriétaire ne vous rend pas le dépôt de garantie ?
Un dépôt de garantie se gagne au moment de l'entrée. Tout ce que vous documentez à l'arrivée vous évite des retenues abusives à la sortie.
- Faites un état des lieux détaillé à l'entrée comme à la sortie : pièce par pièce, équipement par équipement, avec photos horodatées sur votre téléphone. Une vingtaine de photos par pièce ne sont pas trop.
- Conservez bail, avenants, quittances et états des lieux pendant toute la location et au moins 5 ans après — la prescription pour réclamer un dépôt impayé est de 3 ans.
- Si le délai est dépassé, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception en visant l'article 22 de la loi de 1989 et en chiffrant la pénalité de 10 % par mois de retard.
- Sans réponse, saisissez la Commission départementale de conciliation (CDC) — gratuite, elle peut tenter l'amiable en quelques semaines. C'est une étape qui désamorce souvent.
- Si rien n'aboutit, saisissez le juge des contentieux de la protection. Procédure simplifiée, sans avocat obligatoire en dessous de 10 000 €.
Ce qu'il ne faut PAS faire
- Ne versez pas plus que le plafond légal. Si le bailleur insiste, refusez et signalez à l'ADIL. Tout dépassement est récupérable, mais c'est plus simple de ne pas le verser.
- Ne quittez jamais le logement sans état des lieux de sortie contradictoire. Sans ce document, le bailleur a le champ libre pour invoquer des dégâts inexistants.
- Ne cessez pas de payer le loyer pour « consommer » votre dépôt. C'est une faute contractuelle qui peut justifier la résiliation, et de toute façon le calcul ne s'autorise pas.
- N'acceptez pas de retenues sans justificatifs précis. Le bailleur doit produire des factures ou devis chiffrés ; un simple « remise en état » sans pièces ne tient pas en CDC.
Questions fréquentes
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie en France ?
Pour un logement non meublé, le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour un logement meublé, il peut aller jusqu'à deux mois de loyer hors charges. Ces plafonds sont fixés par la loi du 6 juillet 1989 (article 22). Refusez tout dépassement lors de la signature du bail.
Sous quel délai le propriétaire doit-il me rendre mon dépôt de garantie ?
Le propriétaire doit restituer le dépôt dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois s'il y a des différences. Toute retenue doit être justifiée par des factures ou devis précis. L'usure normale (peinture jaunie, moquette légèrement usée) n'est pas à votre charge.
Que faire si le propriétaire dépasse le délai de restitution ?
Le propriétaire doit payer une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard — c'est un droit automatique. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception en rappelant l'article 22 de la loi de 1989. Si le dialogue échoue, saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite), puis le juge des contentieux de la protection.
Quand est-ce applicable — dépôt de garantie ?
Vous signez un bail d'habitation (meublé ou vide) comme résidence principale.Au début du bail, quand le propriétaire encaisse le dépôt — vérifiez le plafond.À la fin du bail, quand le dépôt doit revenir sur votre compte — vérifiez le délai et chaque retenue.S'applique à tous les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, y compris les meublés en résidence principale.
Que dois-je faire si mon propriétaire refuse de me restituer le dépôt de garantie ?
Un dépôt de garantie se gagne au moment de l'entrée. Tout ce que vous documentez à l'arrivée vous évite des retenues abusives à la sortie.Faites un état des lieux détaillé à l'entrée comme à la sortie : pièce par pièce, équipement par équipement, avec photos horodatées sur votre téléphone. Une vingtaine de photos par pièce ne sont pas trop.Conservez bail, avenants, quittances et états des lieux pendant toute la location et au moins 5 ans après — la prescription pour réclamer un dépôt impayé est de 3 ans.Si le délai est dépassé, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception en visant...
Ce qu'il ne faut PAS faire — dépôt de garantie ?
Ne versez pas plus que le plafond légal. Si le bailleur insiste, refusez et signalez à l'ADIL. Tout dépassement est récupérable, mais c'est plus simple de ne pas le verser.Ne quittez jamais le logement sans état des lieux de sortie contradictoire. Sans ce document, le bailleur a le champ libre pour invoquer des dégâts inexistants.Ne cessez pas de payer le loyer pour « consommer » votre dépôt. C'est une faute contractuelle qui peut justifier la résiliation, et de toute façon le calcul ne s'autorise pas.N'acceptez pas de retenues sans justificatifs précis. Le bailleur doit produire des factures...