Hak Perumahan & Sewa
Sewa, deposit, pengusiran, sertifikat (SHM/HGB), rumah susun, KPR, dan hak ulayat — di bawah UUPA 5/1960, KUHPerdata, dan UU 20/2011.
Covered in this guide:
Tanah dan perumahan di Indonesia diatur UUPA (UU 5/1960) untuk hak atas tanah (SHM, HGB, Hak Pakai) dan KUHPerdata Pasal 1548–1600 untuk sewa-menyewa rumah dan kos. Untuk apartemen ada UU 20/2011 Rumah Susun; untuk KPR ada UU 4/1996 Hak Tanggungan. Sengketa sertifikat ke Kantor Pertanahan (BPN); gugatan sewa atau eksekusi KPR ke Pengadilan Negeri; sengketa kredit ke OJK.
Undang-Undang Pokok
UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
UU 5/1960
Pondasi seluruh hukum pertanahan Indonesia — hierarki Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai, Hak Sewa, dan pengakuan hak ulayat masyarakat adat (Pasal 3).
KUHPerdata Buku III Bab VII (Pasal 1548–1600)
KUHPerdata Pasal 1548–1600
Aturan dasar sewa-menyewa rumah, kos, dan ruko: kewajiban pemilik dan penyewa, jangka waktu, pemutusan kontrak, dan perbaikan.
UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
UU 1/2011
Hak dan kewajiban pengembang perumahan, kewajiban serah-terima fasos/fasum, larangan rumah subsidi diperjualbelikan dalam jangka tertentu.
UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
UU 20/2011
Apartemen dan kondominium: SHM Sarusun, hak bersama, kewajiban pengembang, dan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni (P3SRS).
UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
UU 4/1996
Jaminan kebendaan untuk KPR dan kredit beragunan tanah: APHT, pendaftaran, eksekusi langsung lewat lelang, dan parate executie.
Sewa-Menyewa Rumah/Kos & Deposit
Sewa-menyewa di Indonesia tidak punya UU khusus seperti rent-control di luar negeri. Yang berlaku adalah KUHPerdata Buku III Bab VII (Pasal 1548–1600) — pasal-pasal warisan kolonial yang masih hidup s...
Pengusiran Paksa oleh Pemilik (Self-Help Eviction)
Indonesia tidak mengenal konsep self-help eviction — yaitu pemilik mengusir penyewa dengan tangan sendiri tanpa putusan pengadilan. Yang sering terjadi di lapangan: pemilik mengganti gembok, memutus l...
Sertifikat Tanah: SHM, HGB, dan Hak Pakai
Hak atas tanah di Indonesia bersifat berjenjang. UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA) Pasal 16 menetapkan lima hak utama, dengan profil yang sangat berbeda:Hak Milik (HM) — Pasal 20 UUPA. Hak terkuat, turun-tem...
Rumah Susun, SHM Sarusun, dan P3SRS
UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengganti UU 16/1985 dan menjadi payung utama apartemen, kondominium, dan rumah susun di Indonesia. Konsep dasarnya: pemilik unit memegang SHM Sarusun (Sertifi...
KPR, Hak Tanggungan, dan Eksekusi Sita
Sebagian besar KPR di Indonesia diikat dengan Hak Tanggungan di bawah UU No. 4 Tahun 1996. Mekanismenya: setelah akad kredit di bank, dibuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di hadapan PPAT, lalu...
Hak Ulayat dan Tanah Masyarakat Adat
Hukum agraria Indonesia mengenal kategori unik: hak ulayat masyarakat hukum adat. Pasal 3 UUPA mengakui hak ulayat sepanjang "menurut kenyataannya masih ada" dan pelaksanaannya tidak bertent...