Sertifikat Tanah: SHM, HGB, dan Hak Pakai di Indonesia
Ditinjau oleh Tim Redaksi Commoner Law. Sumber: peraturan.bpk.go.id, JDIH Kementerian Ketenagakerjaan, Mahkamah Agung, OJK, Kementerian Kesehatan, Imigrasi, dan BP2MI. Variasi provinsi mengacu pada Qanun Aceh, UU Otsus Papua, UU Keistimewaan DIY, dan Pergub DKI Jakarta. Ditulis dalam bahasa yang mudah dipahami untuk pemahaman umum — ini adalah konten edukatif, bukan nasihat hukum. Standar editorial kami
Apa hak ini?
Hak atas tanah di Indonesia bersifat berjenjang. UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA) Pasal 16 menetapkan lima hak utama, dengan profil yang sangat berbeda:
- Hak Milik (HM) — Pasal 20 UUPA. Hak terkuat, turun-temurun, tidak terbatas waktu. Hanya warga negara Indonesia (dan badan hukum tertentu yang ditetapkan PP) yang boleh memegang HM. Bukti: Sertifikat Hak Milik (SHM).
- Hak Guna Bangunan (HGB) — Pasal 35 UUPA jo. PP 18/2021. Hak mendirikan dan mempunyai bangunan di tanah yang bukan miliknya. Berlaku 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun. Apartemen, rumah dalam cluster developer, ruko — sebagian besar berstatus HGB.
- Hak Pakai — Pasal 41 UUPA jo. PP 18/2021. Hak menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah negara atau tanah milik orang lain. Bisa dipegang WNI, WNA dengan izin tinggal, badan hukum, dan perwakilan negara asing. Jangka waktu 30 + 20 + 30 tahun untuk Hak Pakai dengan jangka waktu.
- Hak Guna Usaha (HGU) — Pasal 28 UUPA. Untuk pertanian/perkebunan dengan luas minimal 5 hektar. 35 + 25 + 35 tahun.
- Hak Sewa — Pasal 44 UUPA. Hak penyewa atas tanah orang lain untuk bangunan, jangka waktunya disepakati.
Sertifikat ganda — masalah klasik di Indonesia. Dua orang memegang sertifikat untuk sebidang tanah yang sama. Sumbernya: pendaftaran tanah belum sepenuhnya rapi (PTSL/Prona masih jalan), data buku tanah lama tidak terhubung dengan data baru, atau memang ada pemalsuan. Solusinya bertahap: cek bidang tanah lewat Sentuh Tanahku (aplikasi BPN), minta peta bidang ke Kantor Pertanahan, dan kalau memang ganda, ajukan permohonan pembatalan sertifikat ke BPN. Kalau ditolak, lanjutkan ke PTUN — gugatan harus diajukan dalam 90 hari sejak tahu adanya sertifikat "saingan" (UU 5/1986 Pasal 55).
Konversi hak juga sering jadi isu. Dulu banyak tanah berstatus girik, petok D, letter C, atau verponding Indonesia — bukan sertifikat sah, melainkan bukti pajak/penguasaan. UUPA Pasal 19 dan PP 24/1997 mewajibkan pendaftaran tanah, dan girik baru jadi sertifikat setelah proses di BPN. Selama belum disertifikatkan, status hukumnya rentan.
Kapan berlaku?
- Anda akan membeli tanah/rumah dan perlu memastikan status sertifikatnya.
- Anda memegang sertifikat dan tahu ada pihak lain mengklaim/memegang sertifikat untuk tanah yang sama.
- Anda WNA atau perusahaan asing yang ingin memiliki properti — hanya Hak Pakai atau HGB yang tersedia, bukan HM.
- Anda memegang girik/petok D/letter C dan ingin mengubahnya menjadi sertifikat resmi (PTSL atau permohonan biasa).
Apa yang dilakukan kalau Anda menemukan sertifikat ganda atau cacat
- Verifikasi sertifikat sebelum membeli: minta penjual menemui Anda di Kantor Pertanahan untuk pengecekan keaslian dan plotting bidang. Jangan andalkan fotokopi.
- Pakai aplikasi Sentuh Tanahku (atau Bhumi ATR/BPN) untuk cek bidang tanah secara mandiri.
- Kalau menemukan sertifikat ganda: ajukan permohonan pemblokiran ke BPN supaya tidak terjadi peralihan baru, lalu permohonan pembatalan sertifikat.
- Kalau BPN menolak/tidak menanggapi, gugat keputusannya ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) — paling lambat 90 hari sejak tahu (UU 5/1986).
- Untuk kasus pemalsuan dokumen, paralel: laporkan pidana ke kepolisian (KUHP Pasal 263 — pemalsuan surat, ancaman 6 tahun).
- Untuk konversi girik ke sertifikat, ikuti program PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap) di kelurahan Anda — biaya pendaftaran disubsidi, bukan gratis sepenuhnya.
Apa yang TIDAK boleh Anda lakukan?
- Jangan beli tanah yang masih girik tanpa rencana sertifikasi. Girik bukan bukti hak — pertarungan hukum bisa muncul kapan saja dari ahli waris atau klaim pihak ketiga.
- Jangan tanda tangan AJB (Akta Jual Beli) di PPAT tanpa cek sertifikat asli di BPN. Sertifikat palsu/ganda baru ketahuan setelah balik nama gagal — uang sudah berpindah.
- Jangan beli rumah dengan status HGB yang tinggal beberapa bulan tanpa mengetahui prosedur perpanjangan dan biayanya. Perpanjangan terlambat = HGB hapus, tanah jatuh ke negara.
- Jangan tunda gugatan sertifikat ganda. Lewat 90 hari sejak Anda tahu, gugatan PTUN tidak bisa diajukan lagi — yang tinggal hanya jalur perdata di PN, yang lebih panjang.
Gunakan bilah provinsi di atas halaman untuk memilih provinsi Anda — Anda akan melihat bagaimana hukum provinsi berbeda dari hukum nasional Indonesia.
2 provinsi tersedia
Pertanyaan Umum
Apa beda SHM, HGB, dan Hak Pakai?
SHM (Hak Milik) adalah hak terkuat, tanpa jangka waktu, hanya untuk WNI. HGB (Hak Guna Bangunan) adalah hak mendirikan bangunan di tanah orang lain — 30+20+30 tahun, banyak dipakai apartemen dan cluster developer. Hak Pakai adalah hak menggunakan tanah dengan jangka tertentu — bisa untuk WNA dengan izin tinggal, badan hukum asing, dan perwakilan negara. Pilihan hak menentukan siapa yang boleh memegangnya dan untuk berapa lama.
Bisakah WNA memiliki rumah di Indonesia?
Tidak dengan Hak Milik. WNA dengan izin tinggal yang sah boleh memegang Hak Pakai atas rumah tinggal (PP 18/2021) — termasuk apartemen di atas tanah HGB lewat skema Sarusun. Untuk WNA tanpa izin tinggal yang sah, opsinya hanya sewa. Skema "pinjam nama" (nominee) ke WNI tidak diakui hukum dan justru berisiko pembatalan akta.
Apa langkah pertama saat menemukan sertifikat ganda?
Pertama, ajukan permohonan pemblokiran ke Kantor Pertanahan supaya tidak terjadi peralihan baru atas tanah tersebut. Kedua, ajukan permohonan pembatalan sertifikat ke BPN dengan bukti kepemilikan Anda (sertifikat asli, AJB, riwayat pembayaran PBB). Kalau BPN tidak menanggapi atau menolak, gugat ke PTUN dalam 90 hari sejak tahu. Paralel, laporkan pidana ke polisi kalau ada indikasi pemalsuan.
Berapa lama waktu gugatan pembatalan sertifikat di PTUN?
UU 5/1986 Pasal 55: gugatan TUN harus diajukan paling lambat 90 hari sejak surat keputusan TUN diterima atau diketahui. Untuk sertifikat ganda, hitungan dimulai sejak Anda tahu adanya sertifikat tandingan — bukan sejak sertifikat itu terbit. Lewat batas itu, jalan tinggal gugatan perdata di PN dengan dasar perbuatan melawan hukum (KUHPerdata 1365), yang lebih panjang dan sulit.
Kapan sertifikat tanah: shm, hgb, dan hak pakai berlaku?
Anda akan membeli tanah/rumah dan perlu memastikan status sertifikatnya.Anda memegang sertifikat dan tahu ada pihak lain mengklaim/memegang sertifikat untuk tanah yang sama.Anda WNA atau perusahaan asing yang ingin memiliki properti — hanya Hak Pakai atau HGB yang tersedia, bukan HM.Anda memegang girik/petok D/letter C dan ingin mengubahnya menjadi sertifikat resmi (PTSL atau permohonan biasa).
Saya menemukan sertifikat ganda atas tanah saya — apa langkah saya?
Verifikasi sertifikat sebelum membeli: minta penjual menemui Anda di Kantor Pertanahan untuk pengecekan keaslian dan plotting bidang. Jangan andalkan fotokopi.Pakai aplikasi Sentuh Tanahku (atau Bhumi ATR/BPN) untuk cek bidang tanah secara mandiri.Kalau menemukan sertifikat ganda: ajukan permohonan pemblokiran ke BPN supaya tidak terjadi peralihan baru, lalu permohonan pembatalan sertifikat.Kalau BPN menolak/tidak menanggapi, gugat keputusannya ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) — paling lambat 90 hari sejak tahu (UU 5/1986).Untuk kasus pemalsuan dokumen, paralel: laporkan pidana ke kepoli...
Kesalahan apa yang harus saya hindari dengan sertifikat tanah: shm, hgb, dan hak pakai?
Jangan beli tanah yang masih girik tanpa rencana sertifikasi. Girik bukan bukti hak — pertarungan hukum bisa muncul kapan saja dari ahli waris atau klaim pihak ketiga.Jangan tanda tangan AJB (Akta Jual Beli) di PPAT tanpa cek sertifikat asli di BPN. Sertifikat palsu/ganda baru ketahuan setelah balik nama gagal — uang sudah berpindah.Jangan beli rumah dengan status HGB yang tinggal beberapa bulan tanpa mengetahui prosedur perpanjangan dan biayanya. Perpanjangan terlambat = HGB hapus, tanah jatuh ke negara.Jangan tunda gugatan sertifikat ganda. Lewat 90 hari sejak Anda tahu, gugatan PTUN tidak b...
Sertifikat Tanah: SHM, HGB, dan Hak Pakai in other states
Same topic, different jurisdiction. Pick the one that applies to you.