Modernisierung und Mieterhöhung in Bayern

Mieterhöhungen sind in Deutschland kein Selbstbedienungsladen für Vermieter. Sie unterliegen klaren Grenzen — und gerade nach einer Modernisierung versuchen viele Vermieter, mehr durchzudrücken, als die Rechtslage hergibt.

• Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete: Der Vermieter kann die Miete mit Verweis auf den Mietspiegel bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben (§ 558 BGB). Aber: Maximal 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze), in angespannten Märkten — also fast allen Großstädten — nur 15 %. Wer schon auf Vergleichsmietenniveau liegt, kann nicht weiter erhöht werden.
• Modernisierungsumlage: Nach einer echten Modernisierung darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten jährlich dauerhaft auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Damit nicht jede energetische Sanierung zur Verdrängungsmaßnahme wird, gilt eine Obergrenze: maximal 3 €/m² in 6 Jahren (bei Mieten unter 7 €/m² nur 2 €/m²).
• Duldungspflicht: Modernisierungen müssen Sie grundsätzlich dulden (§ 555d BGB) — Sie können sich nicht einfach weigern. Ausnahme: wenn die Maßnahmen für Sie eine unzumutbare Härte bedeuten würden, etwa wegen Krankheit oder Behinderung.
• Ankündigungspflicht: Modernisierungen müssen mindestens 3 Monate vorher schriftlich angekündigt werden, mit detaillierter Beschreibung der Arbeiten und der voraussichtlichen Mieterhöhung. Wer das versäumt, hat ein juristisches Problem.
• Instandhaltungsanteil: Der wichtigste Schutz vor falschen Modernisierungen — reine Instandhaltung oder Instandsetzung (etwa Reparatur einer alten Heizung) ist nicht umlegbar. Umlegbar ist nur echte Modernisierung im Sinne einer Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung. Der Instandhaltungsanteil muss in der Mieterhöhungserklärung herausgerechnet sein — was viele Vermieter unterlassen.