Eigenbedarfskündigung in Deutschland
In einfacher Sprache geschrieben, um allgemeines Verständnis zu fördern. Dies ist ein Bildungsangebot und keine Rechtsberatung. Basierend auf deutschem Bundesrecht (Grundgesetz, BGB, StGB, Sozialgesetzbücher und weiteren Bundesgesetzen). Jeder Artikel wird vor der Veröffentlichung auf Richtigkeit geprüft. Unser redaktioneller Prozess
Was ist dieses Recht?
Die Eigenbedarfskündigung ist statistisch der häufigste Grund, warum Vermieter Mietverträge beenden. Genau deswegen hat die Rechtsprechung sie über die Jahre an immer strengere Voraussetzungen geknüpft — viele Eigenbedarfskündigungen sind formell oder inhaltlich angreifbar, und es lohnt sich, jede einzelne genau zu prüfen.
- Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige (Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel) oder Angehörige seines Haushalts (etwa eine Pflegekraft). Andere Personen — entfernte Verwandte, Bekannte — gelten nicht.
- Konkreter Nutzungswunsch: Der Bedarf muss konkret, gegenwärtig und nachvollziehbar sein — nicht nur abstrakt geplant oder vage vorsorgend. Vage Aussagen wie ein eventueller späterer Bedarf der Tochter reichen nicht. Der Vermieter muss Person und Grund klar benennen, sonst ist die Kündigung formunwirksam.
- Vorgetäuschter Eigenbedarf: Eine besondere Sünde des deutschen Mietrechts. Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorschiebt — etwa um teurer neu zu vermieten — hat der gekündigte Mieter Anspruch auf Schadensersatz: Umzugskosten, Maklerkosten, Mietdifferenz für die neue Wohnung. Beweisbar wird das oft erst nach dem Auszug.
- Sperrfrist bei Umwandlung: Wird Ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Investor verkauft, dürfen Sie nicht sofort wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Die Sperrfrist beträgt mindestens 3 Jahre, in einigen Städten bis zu 10 Jahre (§ 577a BGB) — eine zentrale Schutzregel gegen die sogenannte Verdrängung in angespannten Wohnungsmärkten.
Wann gilt es?
- Ihr Vermieter kündigt Ihnen wegen Eigenbedarfs.
- Sie vermuten, dass der angegebene Eigenbedarf vorgetäuscht ist.
- Ihre Wohnung wurde kürzlich in eine Eigentumswohnung umgewandelt.
Was tun, wenn Ihr Vermieter Ihnen wegen Eigenbedarfs kündigt?
- Prüfen Sie die Begründung genau — der Vermieter muss die Person und den Grund konkret benennen.
- Widersprechen Sie fristgerecht, wenn eine Härte vorliegt (§ 574 BGB) — spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist.
- Erkundigen Sie sich, ob eine Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt.
- Wenn die Wohnung nach Ihrem Auszug nicht wie angegeben genutzt wird, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz.
Was sollten Sie NICHT tun?
- Akzeptieren Sie eine vage Begründung nicht — „eventueller Bedarf“ oder „möglicherweise benötige ich die Wohnung“ reicht nicht aus.
- Ziehen Sie nicht aus, ohne die Kündigung prüfen zu lassen — viele Eigenbedarfskündigungen sind formell unwirksam.
- Verzichten Sie nicht auf Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf — die Beweislast liegt beim Mieter, aber die Gerichte prüfen genau.
Wählen Sie oben Ihr Bundesland aus, um die landesrechtlichen Unterschiede zum Bundesrecht zu sehen.
4 Bundesländer verfügbar
Häufige Fragen
Wann gilt es — eigenbedarfskündigung?
Ihr Vermieter kündigt Ihnen wegen Eigenbedarfs.Sie vermuten, dass der angegebene Eigenbedarf vorgetäuscht ist.Ihre Wohnung wurde kürzlich in eine Eigentumswohnung umgewandelt.
Was soll ich tun, wenn mein Vermieter mir mit der Begründung Eigenbedarf die Wohnung kündigt?
Prüfen Sie die Begründung genau — der Vermieter muss die Person und den Grund konkret benennen.Widersprechen Sie fristgerecht, wenn eine Härte vorliegt (§ 574 BGB) — spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist.Erkundigen Sie sich, ob eine Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt.Wenn die Wohnung nach Ihrem Auszug nicht wie angegeben genutzt wird, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz.
Was sollten Sie NICHT tun — eigenbedarfskündigung?
Akzeptieren Sie eine vage Begründung nicht — „eventueller Bedarf“ oder „möglicherweise benötige ich die Wohnung“ reicht nicht aus.Ziehen Sie nicht aus, ohne die Kündigung prüfen zu lassen — viele Eigenbedarfskündigungen sind formell unwirksam.Verzichten Sie nicht auf Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf — die Beweislast liegt beim Mieter, aber die Gerichte prüfen genau.
Landesrecht nach Bundesland
Das Recht unterscheidet sich je nach Bundesland. Wählen Sie Ihr Bundesland, um lokale Unterschiede zum Bundesrecht zu sehen.
Eigenbedarfskündigung in other states
Same topic, different jurisdiction. Pick the one that applies to you.