Sewa-Menyewa Rumah/Kos & Deposit di DKI Jakarta
Ditinjau oleh Tim Redaksi Commoner Law. Sumber: peraturan.bpk.go.id, JDIH Kementerian Ketenagakerjaan, Mahkamah Agung, OJK, Kementerian Kesehatan, Imigrasi, dan BP2MI. Variasi provinsi mengacu pada Qanun Aceh, UU Otsus Papua, UU Keistimewaan DIY, dan Pergub DKI Jakarta. Ditulis dalam bahasa yang mudah dipahami untuk pemahaman umum — ini adalah konten edukatif, bukan nasihat hukum. Standar editorial kami
Apa hak ini?
Sewa-menyewa di Indonesia tidak punya UU khusus seperti rent-control di luar negeri. Yang berlaku adalah KUHPerdata Buku III Bab VII (Pasal 1548–1600) — pasal-pasal warisan kolonial yang masih hidup sampai sekarang. Konsekuensinya: sebagian besar kewajiban dan hak ditentukan oleh perjanjian Anda dengan pemilik, sepanjang tidak melanggar pasal-pasal yang sifatnya memaksa.
Pasal 1548 mendefinisikan sewa sebagai "persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu barang, selama waktu tertentu, dengan pembayaran sesuatu harga". Tidak ada syarat tertulis — perjanjian lisan pun sah. Tetapi Pasal 1581 memberi efek penting: kalau tidak ada bukti tertulis, penyewa bisa membantah jangka waktu dengan sumpah, dan keterangannya didahulukan.
Kewajiban pemilik diatur Pasal 1550–1552. Tiga yang utama:
- Menyerahkan rumah dalam keadaan baik — atap tidak bocor, listrik dan air berfungsi, pintu dan jendela bisa dikunci.
- Memelihara rumah selama masa sewa agar tetap bisa dipakai sesuai tujuan. Perbaikan struktur (atap, dinding, pondasi, sistem listrik utama, saluran air) ada di tangan pemilik — bukan penyewa.
- Menjamin kenikmatan tenteram — pemilik tidak boleh datang sembarangan tanpa pemberitahuan, mengganggu, atau menyewakan ke pihak lain di tengah masa sewa.
Kewajiban penyewa di Pasal 1560: memakai rumah sesuai peruntukan dan membayar sewa tepat waktu. Pasal 1583 menegaskan perbaikan kecil dan rutin (lampu putus, kran bocor, cat dinding kotor) menjadi tanggungan penyewa — yang besar tetap di pemilik.
Soal deposit: tidak ada pasal yang membatasi besarannya. Standar pasar di Jakarta dan kota besar 1–3 bulan sewa untuk rumah, dan 1 bulan untuk kos. Yang penting: dokumentasikan kondisi rumah saat masuk (foto/video setiap ruangan) dan tuangkan dalam checklist serah-terima yang ditandatangani dua belah pihak. Tanpa checklist, pemilik bebas mengklaim apa saja sebagai "kerusakan" saat Anda keluar.
Kapan berlaku?
- Anda menyewa rumah, apartemen, kos, atau ruko dari pemilik perorangan maupun badan hukum.
- Sewa-menyewa lisan maupun tertulis — keduanya tunduk KUHPerdata Bab VII.
- Tidak berlaku untuk rumah subsidi/FLPP yang masih dalam masa larangan sewa (UU 1/2011 Pasal 52–53 dan PP 14/2016).
Apa yang dilakukan kalau pemilik menahan deposit atau menolak perbaikan
Yang menentukan menang-kalah saat sengketa adalah dokumentasi — bukan siapa yang lebih kenal pemilik.
- Buat perjanjian tertulis bermaterai cukup yang memuat: alamat lengkap, jangka waktu, harga sewa, jadwal pembayaran, besar deposit, dan syarat pengembalian deposit.
- Foto/video setiap ruangan saat masuk dan saat keluar — termasuk meteran listrik, air, dan kondisi cat dinding. Simpan dengan timestamp.
- Bayar sewa via transfer dengan keterangan jelas ("Sewa rumah Jl. X bulan Mei 2026"). Bukti transfer = bukti pembayaran yang sulit dibantah.
- Kalau pemilik menolak perbaikan struktur yang menjadi kewajibannya (Pasal 1551), kirim surat tertulis dengan tanda terima — minta perbaikan dalam tempo wajar (7–14 hari). Surat ini menjadi dasar gugatan di PN.
- Kalau deposit tidak dikembalikan tanpa alasan jelas, kirim somasi tertulis. Kalau tetap dibantah, ajukan gugatan wanprestasi ke Pengadilan Negeri di tempat rumah berada (asas forum rei sitae).
Apa yang TIDAK boleh Anda lakukan?
- Jangan tanda tangan kontrak yang membebankan perbaikan struktur ke penyewa. Klausul semacam itu bertentangan dengan Pasal 1551 — bisa dibatalkan, tetapi pasti merepotkan kalau sudah berlangsung.
- Jangan bayar sewa cash tanpa kuitansi. Tanpa bukti pembayaran, pemilik bisa mengklaim Anda menunggak — dan menahan deposit dengan dalih itu.
- Jangan pindah keluar diam-diam tanpa berita-acara serah-terima. Tanpa serah-terima keluar yang ditandatangani, pemilik bisa menahan deposit dengan klaim "kerusakan baru ditemukan".
- Jangan menahan sewa secara sepihak sebagai pembalasan atas pemilik yang lalai. Pasal 1560 mewajibkan Anda tetap membayar — kalau pemilik melanggar, jalurnya gugatan, bukan penahanan upah.
Perbedaan DKI Jakarta dari hukum nasional
Di DKI Jakarta, sewa rumah swasta tunduk pada KUHPerdata Buku III (Bab Sewa-Menyewa) sama seperti di provinsi lain. Tidak ada perda DKI yang mengatur batas maksimum deposit atau kenaikan sewa untuk rumah privat. Yang membedakan DKI adalah keberadaan skema Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) milik Pemprov DKI yang memiliki aturan sewa yang sangat berbeda dari pasar swasta.
Rusunawa DKI hanya disewakan kepada warga ber-KTP DKI dengan penghasilan rendah (umumnya di bawah ambang yang ditetapkan Pergub). Tarif sewa Rusunawa diatur oleh Pergub dan jauh lebih rendah dari sewa pasar — biasanya ratusan ribu rupiah per bulan, bukan jutaan. Alokasi unit dilakukan berdasarkan SK Kepala Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman (Disperkim) DKI Jakarta.
Pendaftaran Rusunawa dilakukan lewat aplikasi Sirukim atau langsung ke Disperkim DKI. Anda harus melampirkan KTP DKI, Kartu Keluarga, surat keterangan tidak mampu/penghasilan, dan dokumen pendukung lain. Penghuni Rusunawa wajib menjaga unit dan tidak boleh menyewakan ulang (sub-let) — pelanggaran berarti pencabutan hak huni.
Untuk sewa swasta, jika terjadi sengketa (misalnya pengembalian deposit yang ditahan), penyelesaian tetap lewat musyawarah, mediasi di kelurahan, atau gugatan perdata di Pengadilan Negeri Jakarta sesuai wilayah objek sewa.
Langkah tambahan di DKI Jakarta
Untuk Rusunawa, hubungi Disperkim DKI Jakarta lewat perumahan.jakarta.go.id atau aplikasi Sirukim. Untuk sengketa sewa swasta yang tidak bisa diselesaikan musyawarah, ajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Jakarta yang sesuai wilayah unit.
Dasar Hukum: Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), Buku III Bab VII tentang Sewa-Menyewa; UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun; Pergub DKI Jakarta tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa Milik Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
Pertanyaan Umum
Apakah perjanjian sewa rumah harus tertulis?
Tidak wajib — KUHPerdata Pasal 1548 mengakui sewa lisan sebagai sah. Tetapi Pasal 1581 memberi efek pembuktian: kalau tidak tertulis dan ada sengketa jangka waktu, keterangan penyewa di bawah sumpah didahulukan. Untuk pemilik dan penyewa sama-sama, perjanjian tertulis bermaterai dengan rincian harga, jangka, dan deposit jauh lebih aman.
Berapa maksimum deposit yang boleh diminta pemilik?
Tidak ada batas dalam undang-undang Indonesia. Standar pasar 1–3 bulan untuk rumah dan 1 bulan untuk kos. Yang penting: rincian besarannya, syarat pengembalian, dan jangka waktu pengembalian setelah Anda keluar harus tertulis di kontrak. Kalau pemilik menahan tanpa dasar, itu wanprestasi yang bisa digugat di PN.
Siapa yang menanggung perbaikan rumah selama disewa?
Pasal 1583 KUHPerdata: perbaikan kecil dan rutin (lampu putus, kran bocor) jadi tanggungan penyewa. Perbaikan struktur dan besar — atap bocor, dinding retak, sistem listrik utama, saluran air — wajib pemilik (Pasal 1551). Klausul kontrak yang membalik beban ini bisa dibatalkan karena bertentangan dengan kewajiban yang sifatnya memaksa.
Bisakah saya menahan sewa kalau pemilik tidak memperbaiki rumah?
Tidak boleh sepihak — Pasal 1560 mewajibkan penyewa tetap membayar. Kalau pemilik lalai, jalurnya: kirim somasi tertulis dengan batas waktu, lalu gugat ke PN minta penurunan harga sewa atau pemutusan kontrak dengan ganti rugi. Menahan sewa tanpa putusan pengadilan justru memberi pemilik dasar untuk mengusir Anda.
Kapan sewa-menyewa rumah/kos & deposit berlaku?
Anda menyewa rumah, apartemen, kos, atau ruko dari pemilik perorangan maupun badan hukum.Sewa-menyewa lisan maupun tertulis — keduanya tunduk KUHPerdata Bab VII.Tidak berlaku untuk rumah subsidi/FLPP yang masih dalam masa larangan sewa (UU 1/2011 Pasal 52–53 dan PP 14/2016).
Pemilik tidak mengembalikan deposit saya — apa langkah saya di Indonesia?
Yang menentukan menang-kalah saat sengketa adalah dokumentasi — bukan siapa yang lebih kenal pemilik.Buat perjanjian tertulis bermaterai cukup yang memuat: alamat lengkap, jangka waktu, harga sewa, jadwal pembayaran, besar deposit, dan syarat pengembalian deposit.Foto/video setiap ruangan saat masuk dan saat keluar — termasuk meteran listrik, air, dan kondisi cat dinding. Simpan dengan timestamp.Bayar sewa via transfer dengan keterangan jelas ("Sewa rumah Jl. X bulan Mei 2026"). Bukti transfer = bukti pembayaran yang sulit dibantah.Kalau pemilik menolak perbaikan struktur yang menjad...
Kesalahan apa yang harus saya hindari dengan sewa-menyewa rumah/kos & deposit?
Jangan tanda tangan kontrak yang membebankan perbaikan struktur ke penyewa. Klausul semacam itu bertentangan dengan Pasal 1551 — bisa dibatalkan, tetapi pasti merepotkan kalau sudah berlangsung.Jangan bayar sewa cash tanpa kuitansi. Tanpa bukti pembayaran, pemilik bisa mengklaim Anda menunggak — dan menahan deposit dengan dalih itu.Jangan pindah keluar diam-diam tanpa berita-acara serah-terima. Tanpa serah-terima keluar yang ditandatangani, pemilik bisa menahan deposit dengan klaim "kerusakan baru ditemukan".Jangan menahan sewa secara sepihak sebagai pembalasan atas pemilik yang lala...