Mietpreisbremse in Berlin
In einfacher Sprache geschrieben, um allgemeines Verständnis zu fördern. Dies ist ein Bildungsangebot und keine Rechtsberatung. Basierend auf deutschem Bundesrecht (Grundgesetz, BGB, StGB, Sozialgesetzbücher und weiteren Bundesgesetzen). Jeder Artikel wird vor der Veröffentlichung auf Richtigkeit geprüft. Unser redaktioneller Prozess
Was ist dieses Recht?
Die Mietpreisbremse — 2015 eingeführt unter der Großen Koalition, ursprünglich befristet, mehrfach verlängert und durch das Bundesgesetz vom 17. Juli 2025 nun bis zum 31. Dezember 2029 in Kraft — soll explodierende Mieten in den Ballungsräumen bremsen. Sie ist politisch umstritten: Mietervereine halten sie für unverzichtbar, Eigentümerverbände für Investitionshindernis.
- Grundregel: Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Bezugspunkt ist der lokale Mietspiegel, den die Stadt regelmäßig veröffentlicht.
- Anwendungsgebiet: Gilt nur in Gebieten, die von der Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind — typisch München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln und viele andere Universitätsstädte.
- Ausnahmen: Neubauten (erstmalige Nutzung nach dem 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und Wohnungen, deren Vormiete bereits über der Grenze lag. Diese Ausnahmen sind oft das Schlupfloch, durch das hohe Mieten weiter Bestand haben.
- Auskunftspflicht: Der Vermieter muss von sich aus über Vormiete oder Ausnahmegrund informieren (§ 556g Abs. 1a BGB) — eine Pflicht, die viele schlicht ignorieren, was Ihre Position später stärkt.
- Zu viel gezahlte Miete können Sie für die letzten 30 Monate vor Zugang der qualifizierten Rüge zurückfordern. Klingt technisch, ist aber bares Geld — bei einer monatlichen Überzahlung von 200 € sind das schnell mehrere Tausend Euro.
Wann gilt es?
- Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.
- Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).
- Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was tun, wenn Ihre Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt?
- Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.
- Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
- Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun?
- Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.
- Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.
- Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Wie sich Berlin vom Bundesrecht unterscheidet
Berlin hat ganz Berlin zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt. Die Mietpreisbremse gilt in allen 12 Bezirken. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Kappungsgrenze 15 % in 3 Jahren
In laufenden Verträgen darf die Miete nur um 15 % in 3 Jahren steigen — statt 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Auch hier ist ganz Berlin als Gebiet mit Wohnungsmangel ausgewiesen.
Berliner Mietspiegel 2024 — qualifiziert
Aus ca. 16.000 Mietdaten ermittelt. Mittelwert aktuell 7,21 €/m² nettokalt. Vor Gericht gilt nach § 558d Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung, dass die Werte zutreffen.
Historischer Mietendeckel — nichtig
Das MietenWoG Bln ("Mietendeckel") vom 11.02.2020 wurde am 25.03.2021 vom BVerfG für nichtig erklärt (2 BvF 1/20). Grund: Mietpreisrecht ist in §§ 556–561 BGB bundesrechtlich abschließend geregelt. Mieter mussten Differenzen ab 15.04.2021 nachzahlen. Heute gibt es in Berlin keinen Mietendeckel.
Maklerprovision — Bestellerprinzip seit 01.06.2015
Bei der Wohnraumvermittlung gilt bundesweit das Bestellerprinzip (§ 2 WoVermRG): Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. In Berlin ist das fast immer der Vermieter. Mieter zahlen nur bei eigenem schriftlichem Suchauftrag. Höchstprovision: 2 Kaltmieten + MwSt. Verstöße: Ordnungswidrigkeit bis 25.000 EUR. Beim Immobilienkauf seit 23.12.2020: Teilungsprinzip (§ 656c BGB) — Käufer und Verkäufer teilen.
Wohnungsamt und Mietgericht in Berlin
Mietstreitigkeiten werden am Amtsgericht im Wohnbezirk verhandelt (§ 23 Nr. 2a GVG, § 29a ZPO). Kein Anwaltszwang bis 5.000 EUR (§ 78 ZPO). Die 12 Bezirksämter — Wohnungsämter sind zuständig für WBS (Wohnberechtigungsschein), Zweckentfremdung und Registriernummer. Die Investitionsbank Berlin (IBB) betreut die WBS-Ausgabe zentral. Einzigartig in Berlin: die AöR „Sicheres Wohnen“ (SiWo), Jüdenstr. 1, 10178 Berlin (030 90139-4777), bietet kostenlose Rechtsberatung zum Wohnungsrecht.
Weitere Schritte in Berlin
- Miete mit Berliner Mietspiegel 2024 prüfen (mietspiegel.berlin.de).
- Vermieter in Textform rügen (§ 556g BGB) — dann 30 Monate Rückforderung möglich.
- Kostenlose Beratung bei "Sicheres Wohnen – AöR" (SiWo), Jüdenstr. 1, 10178 Berlin — oder Mieterverein.
- Servicetelefon 030 90139-4777.
- Klage am Amtsgericht im Wohnbezirk (§ 23 Nr. 2a GVG, § 29a ZPO).
- Unberechtigte Maklerprovision schriftlich zurückfordern unter Verweis auf § 2 WoVermRG.
Relevantes Gesetz: Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 25.11.2025 (GVBl. 28.11.2025, Geltung 01.01.2026–31.12.2029); Kappungsgrenzen-VO Berlin vom 14.03.2023 (GVBl. S. 112, bis 10.05.2028); §§ 556d–556g, 558 Abs. 3, 558d BGB; Gesetz zur Verlängerung Mietpreisbremse vom 23.07.2025; BVerfG 25.03.2021, 2 BvF 1/20; WoVermRG § 2 (Bestellerprinzip); § 656c BGB; § 29a ZPO
Häufige Fragen
Wann gilt es — mietpreisbremse?
Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was soll ich tun, wenn ich glaube, dass meine Miete die Mietpreisbremse verletzt?
Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun — mietpreisbremse?
Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Landesrecht nach Bundesland
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