Mietpreisbremse in Hamburg
In einfacher Sprache geschrieben, um allgemeines Verständnis zu fördern. Dies ist ein Bildungsangebot und keine Rechtsberatung. Basierend auf deutschem Bundesrecht (Grundgesetz, BGB, StGB, Sozialgesetzbücher und weiteren Bundesgesetzen). Jeder Artikel wird vor der Veröffentlichung auf Richtigkeit geprüft. Unser redaktioneller Prozess
Was ist dieses Recht?
Die Mietpreisbremse — 2015 eingeführt unter der Großen Koalition, ursprünglich befristet, mehrfach verlängert und durch das Bundesgesetz vom 17. Juli 2025 nun bis zum 31. Dezember 2029 in Kraft — soll explodierende Mieten in den Ballungsräumen bremsen. Sie ist politisch umstritten: Mietervereine halten sie für unverzichtbar, Eigentümerverbände für Investitionshindernis.
- Grundregel: Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Bezugspunkt ist der lokale Mietspiegel, den die Stadt regelmäßig veröffentlicht.
- Anwendungsgebiet: Gilt nur in Gebieten, die von der Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind — typisch München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln und viele andere Universitätsstädte.
- Ausnahmen: Neubauten (erstmalige Nutzung nach dem 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und Wohnungen, deren Vormiete bereits über der Grenze lag. Diese Ausnahmen sind oft das Schlupfloch, durch das hohe Mieten weiter Bestand haben.
- Auskunftspflicht: Der Vermieter muss von sich aus über Vormiete oder Ausnahmegrund informieren (§ 556g Abs. 1a BGB) — eine Pflicht, die viele schlicht ignorieren, was Ihre Position später stärkt.
- Zu viel gezahlte Miete können Sie für die letzten 30 Monate vor Zugang der qualifizierten Rüge zurückfordern. Klingt technisch, ist aber bares Geld — bei einer monatlichen Überzahlung von 200 € sind das schnell mehrere Tausend Euro.
Wann gilt es?
- Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.
- Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).
- Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was tun, wenn Ihre Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt?
- Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.
- Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
- Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun?
- Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.
- Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.
- Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Wie sich Hamburg vom Bundesrecht unterscheidet
Der Hamburger Wohnungsmarkt ist einer der angespanntesten in Deutschland. Das Land hat mehrere Instrumente eingesetzt, um Mieter vor überhöhten Mieten und dem Verlust von Wohnraum zu schützen.
Mietpreisbremse — Gesamtes Stadtgebiet
Die Hamburgische Mietpreisbegrenzungsverordnung (HmbMietSVO) erklärt das gesamte Hamburger Stadtgebiet zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von § 556d BGB. Bei Wiedervermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hamburg veröffentlicht regelmäßig einen qualifizierten Mietenspiegel, der als Berechnungsgrundlage dient.
Hamburger Mietenspiegel 2023
Der Hamburger Mietenspiegel 2023 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB mit Stichtag 1. April 2023. Durchschnittliche Nettokaltmiete: 9,83 EUR/qm (+5,8 % gegenüber 2021). Der Mietenspiegel 2025 wurde fortgeschrieben. Das Wohnlagenverzeichnis (normal/gut) bestimmt Zu- und Abschläge; der Durchschnittswert darf nicht mechanisch angewendet werden.
Kappungsgrenze — 15 % in 3 Jahren
Nach der Hamburger Kappungsgrenzen-VO vom 8.8.2023 darf die Miete im laufenden Mietverhältnis nur um 15 % in 3 Jahren steigen (§ 558 Abs. 3 BGB) — nicht wie sonst um 20 %. Die Verordnung gilt für das gesamte Stadtgebiet.
Neue Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025 (Geltung 1.1.2026 – 31.12.2029)
Die Hamburgische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25. November 2025 (HmbGVBl. 2025 S. 684) gilt vom 1.1.2026 bis 31.12.2029 für das gesamte Stadtgebiet. Grundlage ist die bundesweite Verlängerung der Mietpreisbremse durch das Gesetz vom 17. Juli 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163).
Rüge nach § 556g BGB — das 30-Monats-Fenster
Seit der Neufassung von § 556g BGB (1.4.2020) reicht eine einfache Rüge in Textform (E-Mail). Volle Rückerstattung ab Vertragsbeginn nur bei Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn. Der Vermieter muss auf Anforderung Auskunft über Vormiete, Modernisierung und Erstvermietungsstatus erteilen — unvollständige Auskunft verschärft die Haftung.
Weitere Schritte in Hamburg
Mieter prüfen die ortsübliche Vergleichsmiete im Hamburger Mietenspiegel (hamburg.de/mietenspiegel). Die Rüge in Textform (E-Mail genügt) muss spätestens 30 Monate nach Mietbeginn erfolgen, um die volle Rückerstattung ab Vertragsbeginn zu sichern. Rechtsberatung: Mieterverein zu Hamburg (mieterverein-hamburg.de), Mieter helfen Mietern oder die Öffentliche Rechtsauskunft (ÖRA) — die ÖRA berät Hamburger mit geringem Einkommen kostenlos zu Mietfragen.
Relevantes Gesetz: Hamburgische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025 (HmbGVBl. 2025 S. 684, Geltung 1.1.2026–31.12.2029); §§ 556d, 556e, 556f, 556g BGB (Mietpreisbremse, bis 31.12.2029 verlängert durch Gesetz v. 17.7.2025, BGBl. 2025 I Nr. 163); § 558 Abs. 3 BGB; Hamburger Kappungsgrenzen-VO vom 8.8.2023; Hamburger Mietenspiegel 2023 (qualifiziert, § 558d BGB)
Häufige Fragen
Wann gilt es — mietpreisbremse?
Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was soll ich tun, wenn ich glaube, dass meine Miete die Mietpreisbremse verletzt?
Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun — mietpreisbremse?
Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Landesrecht nach Bundesland
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