Mietpreisbremse in Bayern
In einfacher Sprache geschrieben, um allgemeines Verständnis zu fördern. Dies ist ein Bildungsangebot und keine Rechtsberatung. Basierend auf deutschem Bundesrecht (Grundgesetz, BGB, StGB, Sozialgesetzbücher und weiteren Bundesgesetzen). Jeder Artikel wird vor der Veröffentlichung auf Richtigkeit geprüft. Unser redaktioneller Prozess
Was ist dieses Recht?
Die Mietpreisbremse — 2015 eingeführt unter der Großen Koalition, ursprünglich befristet, mehrfach verlängert und durch das Bundesgesetz vom 17. Juli 2025 nun bis zum 31. Dezember 2029 in Kraft — soll explodierende Mieten in den Ballungsräumen bremsen. Sie ist politisch umstritten: Mietervereine halten sie für unverzichtbar, Eigentümerverbände für Investitionshindernis.
- Grundregel: Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Bezugspunkt ist der lokale Mietspiegel, den die Stadt regelmäßig veröffentlicht.
- Anwendungsgebiet: Gilt nur in Gebieten, die von der Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind — typisch München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln und viele andere Universitätsstädte.
- Ausnahmen: Neubauten (erstmalige Nutzung nach dem 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und Wohnungen, deren Vormiete bereits über der Grenze lag. Diese Ausnahmen sind oft das Schlupfloch, durch das hohe Mieten weiter Bestand haben.
- Auskunftspflicht: Der Vermieter muss von sich aus über Vormiete oder Ausnahmegrund informieren (§ 556g Abs. 1a BGB) — eine Pflicht, die viele schlicht ignorieren, was Ihre Position später stärkt.
- Zu viel gezahlte Miete können Sie für die letzten 30 Monate vor Zugang der qualifizierten Rüge zurückfordern. Klingt technisch, ist aber bares Geld — bei einer monatlichen Überzahlung von 200 € sind das schnell mehrere Tausend Euro.
Wann gilt es?
- Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.
- Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).
- Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was tun, wenn Ihre Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt?
- Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.
- Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
- Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun?
- Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.
- Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.
- Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Wie sich Bayern vom Bundesrecht unterscheidet
Bayern hat die Mietpreisbremse über die Bayerische Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16. Dezember 2025 für 285 Gemeinden aktiviert — darunter München, Augsburg, Nürnberg, Regensburg. In diesen Kommunen darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, und Mieterhöhungen sind innerhalb von drei Jahren auf 15 % gedeckelt (verschärfte Kappungsgrenze gegenüber der bundesweiten 20 %-Regel). Die bundesgesetzliche Mietpreisbremse wurde durch das Gesetz vom 17. Juli 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163) bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; die MiSchuV gilt — wie alle Landesverordnungen unter § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB — bis zum 31. Dezember 2029.
Kappungsgrenze: 15 % in 3 Jahren
In den 285 MiSchuV-Gemeinden darf der Vermieter die Miete in drei Jahren nur um 15 % erhöhen. Bundesweit sonst 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Vom Bayerischen Verfassungsgerichtshof bestätigt (Vf. 12-VII-14 vom 16.06.2015).
Qualifizierter Mietspiegel München 2025
Am 20.03.2025 vom Sozialausschuss beschlossen. Nach § 558d Abs. 3 BGB mit gesetzlicher Vermutungswirkung vor Gericht.
Rügepflicht — 30-Monats-Frist (§ 556g Abs. 2 BGB)
Überhöhte Miete muss in Textform gerügt werden. Rückforderung für die letzten 30 Monate möglich. Wer nicht rügt, verliert den Anspruch.
Ausnahmen (§ 556f BGB)
- Erstvermietung nach 01.10.2014 (Neubau) — keine Bremse.
- Umfassende Modernisierung — keine Bremse.
- Vormiete höher als 10 % über Vergleichsmiete — in ursprünglicher Höhe weiter zulässig (§ 556e).
Maklerprovision — Bestellerprinzip seit 01.06.2015
Seit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 gilt bei der Wohnraumvermittlung das Bestellerprinzip (§ 2 WoVermRG): Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter — Mieter dürfen nur zahlen, wenn sie selbst einen Suchauftrag erteilt haben. Die Höchstprovision liegt bei 2 Kaltmieten + MwSt. Verstöße sind Ordnungswidrigkeit (bis 25.000 EUR Bußgeld). Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie gilt seit 23.12.2020 das Maklerprovisions-Teilungsprinzip (§ 656c BGB): Käufer und Verkäufer teilen die Provision hälftig, wenn beide Parteien den Makler nutzen.
Mietgericht und Mieterberatung
Mietstreitigkeiten werden in Bayern beim Amtsgericht am Ort der Wohnung verhandelt (§ 29a ZPO — ausschließlicher Gerichtsstand). Das Verfahren ist eine Zivilklage; kein Anwaltszwang bis zu 5.000 EUR Streitwert (§ 78 ZPO). Eine kostenlose Schlichtungsstelle Miete gibt es in Bayern nicht landesweit — einzelne Kommunen (München, Nürnberg) bieten Schiedsstellen an. Kostenlose Erstberatung bieten Mieterverein München e. V. (Sonnenstraße 10, 80331 München), DMB Landesverband Bayern und viele örtliche Mietervereine.
Weitere Schritte in Bayern
- Liste der 285 Gemeinden in der MiSchuV vom 16.12.2025 auf justiz.bayern.de prüfen.
- Vormiete schriftlich vom Vermieter verlangen (§ 556g Abs. 1a BGB).
- Zu hohe Miete schriftlich rügen — nur so 30 Monate Rückforderung.
- Hilfe beim Mieterverein München e. V. oder DMB Landesverband Bayern e. V.
- Bei Streit: Klage am Amtsgericht am Ort der Wohnung.
- Unberechtigte Maklerprovision schriftlich zurückfordern unter Verweis auf § 2 WoVermRG.
Relevantes Gesetz: MiSchuV vom 16.12.2025, GVBl. Nr. 24/2025, BayRS 400-6-J (Geltung 01.01.2026–31.12.2029, gekoppelt an § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB); §§ 556d–556g, 558 Abs. 3, 558d BGB; Gesetz zur Verlängerung der Mietpreisbremse vom 17.07.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163, Geltung bis 31.12.2029); Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) § 2 (Bestellerprinzip); § 656c BGB (Teilungsprinzip Maklerprovision Kauf); § 29a ZPO (ausschließlicher Gerichtsstand)
Häufige Fragen
Wann gilt es — mietpreisbremse?
Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was soll ich tun, wenn ich glaube, dass meine Miete die Mietpreisbremse verletzt?
Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun — mietpreisbremse?
Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Landesrecht nach Bundesland
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