Mietpreisbremse in Schleswig-Holstein
In einfacher Sprache geschrieben, um allgemeines Verständnis zu fördern. Dies ist ein Bildungsangebot und keine Rechtsberatung. Basierend auf deutschem Bundesrecht (Grundgesetz, BGB, StGB, Sozialgesetzbücher und weiteren Bundesgesetzen). Jeder Artikel wird vor der Veröffentlichung auf Richtigkeit geprüft. Unser redaktioneller Prozess
Was ist dieses Recht?
Die Mietpreisbremse — 2015 eingeführt unter der Großen Koalition, ursprünglich befristet, mehrfach verlängert und durch das Bundesgesetz vom 17. Juli 2025 nun bis zum 31. Dezember 2029 in Kraft — soll explodierende Mieten in den Ballungsräumen bremsen. Sie ist politisch umstritten: Mietervereine halten sie für unverzichtbar, Eigentümerverbände für Investitionshindernis.
- Grundregel: Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Bezugspunkt ist der lokale Mietspiegel, den die Stadt regelmäßig veröffentlicht.
- Anwendungsgebiet: Gilt nur in Gebieten, die von der Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind — typisch München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln und viele andere Universitätsstädte.
- Ausnahmen: Neubauten (erstmalige Nutzung nach dem 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und Wohnungen, deren Vormiete bereits über der Grenze lag. Diese Ausnahmen sind oft das Schlupfloch, durch das hohe Mieten weiter Bestand haben.
- Auskunftspflicht: Der Vermieter muss von sich aus über Vormiete oder Ausnahmegrund informieren (§ 556g Abs. 1a BGB) — eine Pflicht, die viele schlicht ignorieren, was Ihre Position später stärkt.
- Zu viel gezahlte Miete können Sie für die letzten 30 Monate vor Zugang der qualifizierten Rüge zurückfordern. Klingt technisch, ist aber bares Geld — bei einer monatlichen Überzahlung von 200 € sind das schnell mehrere Tausend Euro.
Wann gilt es?
- Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.
- Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).
- Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was tun, wenn Ihre Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt?
- Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.
- Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
- Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun?
- Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.
- Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.
- Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Wie sich Schleswig-Holstein vom Bundesrecht unterscheidet
Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse durch die Mietpreisbegrenzungsverordnung SH für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt. Betroffen sind insbesondere:
- Kiel — Landeshauptstadt mit starkem Zuzug durch Universität und Marine
- Lübeck — Hansestadt mit knappem Wohnungsangebot in der Altstadt
- Flensburg — Grenzstadt mit steigender Nachfrage
- Verschiedene Umlandgemeinden im Einzugsgebiet von Hamburg (z. B. Norderstedt, Ahrensburg, Pinneberg)
In diesen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten für Neubauten (Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014) und umfassend modernisierte Wohnungen.
Grunderwerbsteuer: Schleswig-Holstein erhebt mit 6,5 % den höchsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland (gleichauf mit Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Thüringen und dem Saarland). Der Bundesgesetzgeber legt lediglich die Mindestgrenze fest; die Länder bestimmen den Satz selbst. Zum Vergleich: Bayern erhebt nur 3,5 %. Bei einem Immobilienkauf über 300.000 Euro fallen in SH also 19.500 Euro Grunderwerbsteuer an — in Bayern wären es nur 10.500 Euro.
Mieter in den genannten Gebieten können zu viel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge zurückfordern. Die Rüge muss schriftlich erfolgen und den Verstoß gegen die Mietpreisbremse benennen.
Weitere Schritte in Schleswig-Holstein
Prüfen Sie im Mietspiegel Ihrer Gemeinde die ortsübliche Vergleichsmiete (verfügbar bei der Stadtverwaltung oder online). Rügen Sie eine überhöhte Miete schriftlich gegenüber dem Vermieter unter Berufung auf § 556d BGB und die Mietpreisbegrenzungsverordnung SH. Bei Streitigkeiten wenden Sie sich an den Mieterverein Schleswig-Holstein oder das zuständige Amtsgericht.
Relevantes Gesetz: Mietpreisbegrenzungsverordnung SH, §§ 556d–556g BGB (Mietpreisbremse), § 1 GrEStG i. V. m. Schleswig-Holsteinischem GrESt-Satz von 6,5 %
Häufige Fragen
Wann gilt es — mietpreisbremse?
Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was soll ich tun, wenn ich glaube, dass meine Miete die Mietpreisbremse verletzt?
Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun — mietpreisbremse?
Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Landesrecht nach Bundesland
Das Recht unterscheidet sich je nach Bundesland. Wählen Sie Ihr Bundesland, um lokale Unterschiede zum Bundesrecht zu sehen.
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