Mietpreisbremse in Thüringen
In einfacher Sprache geschrieben, um allgemeines Verständnis zu fördern. Dies ist ein Bildungsangebot und keine Rechtsberatung. Basierend auf deutschem Bundesrecht (Grundgesetz, BGB, StGB, Sozialgesetzbücher und weiteren Bundesgesetzen). Jeder Artikel wird vor der Veröffentlichung auf Richtigkeit geprüft. Unser redaktioneller Prozess
Was ist dieses Recht?
Die Mietpreisbremse — 2015 eingeführt unter der Großen Koalition, ursprünglich befristet, mehrfach verlängert und durch das Bundesgesetz vom 17. Juli 2025 nun bis zum 31. Dezember 2029 in Kraft — soll explodierende Mieten in den Ballungsräumen bremsen. Sie ist politisch umstritten: Mietervereine halten sie für unverzichtbar, Eigentümerverbände für Investitionshindernis.
- Grundregel: Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Bezugspunkt ist der lokale Mietspiegel, den die Stadt regelmäßig veröffentlicht.
- Anwendungsgebiet: Gilt nur in Gebieten, die von der Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind — typisch München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln und viele andere Universitätsstädte.
- Ausnahmen: Neubauten (erstmalige Nutzung nach dem 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und Wohnungen, deren Vormiete bereits über der Grenze lag. Diese Ausnahmen sind oft das Schlupfloch, durch das hohe Mieten weiter Bestand haben.
- Auskunftspflicht: Der Vermieter muss von sich aus über Vormiete oder Ausnahmegrund informieren (§ 556g Abs. 1a BGB) — eine Pflicht, die viele schlicht ignorieren, was Ihre Position später stärkt.
- Zu viel gezahlte Miete können Sie für die letzten 30 Monate vor Zugang der qualifizierten Rüge zurückfordern. Klingt technisch, ist aber bares Geld — bei einer monatlichen Überzahlung von 200 € sind das schnell mehrere Tausend Euro.
Wann gilt es?
- Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.
- Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).
- Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was tun, wenn Ihre Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt?
- Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.
- Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
- Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun?
- Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.
- Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.
- Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Wie sich Thüringen vom Bundesrecht unterscheidet
Thüringen hat keine Mietpreisbremse (§ 556d BGB) eingeführt. Während Bundesländer wie Berlin, Hamburg oder Bayern in angespannten Wohnungsmärkten die Miethöhe bei Neuvermietung begrenzen können, hat die Thüringer Landesregierung keine entsprechende Verordnung erlassen.
Warum keine Mietpreisbremse?
- Die Wohnungsmärkte in Erfurt, Jena und Weimar sind zwar die teuersten in Thüringen, gelten aber im bundesweiten Vergleich nicht als angespannt im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB.
- Thüringen hat eine der niedrigsten Mietbelastungsquoten Deutschlands — viele Städte und Gemeinden verfügen über ausreichend Wohnraum, teils bedingt durch Bevölkerungsrückgang.
- Mieter in Thüringen können sich dennoch auf die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) berufen: Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren maximal 20 % über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen (keine abgesenkte 15-%-Grenze, da keine Kappungsgrenzenverordnung erlassen wurde).
Grunderwerbsteuer
Beim Immobilienkauf in Thüringen fällt eine Grunderwerbsteuer von 5,0 % des Kaufpreises an — seit 1. Januar 2024 gesenkt (vorher 6,5 % seit 2017). Zum Vergleich: Bayern erhebt 3,5 %; NRW, Saarland, Brandenburg und Schleswig-Holstein erheben 6,5 %.
Für Mieter, die eine Immobilie in Thüringen erwerben wollen, erhöht die hohe Grunderwerbsteuer die Kaufnebenkosten erheblich. Mit Notar, Grundbuch und Makler können die Nebenkosten über 12 % des Kaufpreises betragen.
Weitere Schritte in Thüringen
Mietrechtliche Beratung erteilt der Mieterverein Thüringen e. V. (Standorte in Erfurt, Jena und Gera). Streitigkeiten über Mieterhöhungen gehen an das zuständige Amtsgericht. Fragen zur Grunderwerbsteuer beantwortet das zuständige Finanzamt.
Relevantes Gesetz: §§ 556d–556g BGB (Mietpreisbremse — in Thüringen nicht aktiviert); § 558 BGB (Kappungsgrenze); Thüringer Grunderwerbsteuergesetz; GrEStG § 11
Häufige Fragen
Wann gilt es — mietpreisbremse?
Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was soll ich tun, wenn ich glaube, dass meine Miete die Mietpreisbremse verletzt?
Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun — mietpreisbremse?
Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Landesrecht nach Bundesland
Das Recht unterscheidet sich je nach Bundesland. Wählen Sie Ihr Bundesland, um lokale Unterschiede zum Bundesrecht zu sehen.
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