Mietpreisbremse in Hessen
In einfacher Sprache geschrieben, um allgemeines Verständnis zu fördern. Dies ist ein Bildungsangebot und keine Rechtsberatung. Basierend auf deutschem Bundesrecht (Grundgesetz, BGB, StGB, Sozialgesetzbücher und weiteren Bundesgesetzen). Jeder Artikel wird vor der Veröffentlichung auf Richtigkeit geprüft. Unser redaktioneller Prozess
Was ist dieses Recht?
Die Mietpreisbremse — 2015 eingeführt unter der Großen Koalition, ursprünglich befristet, mehrfach verlängert und durch das Bundesgesetz vom 17. Juli 2025 nun bis zum 31. Dezember 2029 in Kraft — soll explodierende Mieten in den Ballungsräumen bremsen. Sie ist politisch umstritten: Mietervereine halten sie für unverzichtbar, Eigentümerverbände für Investitionshindernis.
- Grundregel: Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Bezugspunkt ist der lokale Mietspiegel, den die Stadt regelmäßig veröffentlicht.
- Anwendungsgebiet: Gilt nur in Gebieten, die von der Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind — typisch München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln und viele andere Universitätsstädte.
- Ausnahmen: Neubauten (erstmalige Nutzung nach dem 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und Wohnungen, deren Vormiete bereits über der Grenze lag. Diese Ausnahmen sind oft das Schlupfloch, durch das hohe Mieten weiter Bestand haben.
- Auskunftspflicht: Der Vermieter muss von sich aus über Vormiete oder Ausnahmegrund informieren (§ 556g Abs. 1a BGB) — eine Pflicht, die viele schlicht ignorieren, was Ihre Position später stärkt.
- Zu viel gezahlte Miete können Sie für die letzten 30 Monate vor Zugang der qualifizierten Rüge zurückfordern. Klingt technisch, ist aber bares Geld — bei einer monatlichen Überzahlung von 200 € sind das schnell mehrere Tausend Euro.
Wann gilt es?
- Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.
- Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).
- Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was tun, wenn Ihre Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt?
- Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.
- Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
- Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun?
- Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.
- Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.
- Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Wie sich Hessen vom Bundesrecht unterscheidet
Hessen erhebt eine Grunderwerbsteuer von 6 % des Kaufpreises — einer der höchsten Sätze in Deutschland (Bundesminimum: 3,5 %). Beim Kauf einer Immobilie in Frankfurt für 400.000 € fallen damit 24.000 € Grunderwerbsteuer an, statt 14.000 € in Bayern (3,5 %).
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist in Hessen durch die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung aktiviert. Die Verordnung gilt insbesondere in Frankfurt am Main, Darmstadt, Wiesbaden, Kassel und zahlreichen umliegenden Gemeinden (u.a. Offenbach, Bad Homburg, Oberursel, Friedberg, Marburg, Gießen). In diesen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten (Erstbezug nach 1. Oktober 2014) und für umfassend modernisierte Wohnungen.
In Frankfurt am Main gilt zusätzlich das Zweckentfremdungsverbot: Wohnraum darf nicht ohne Genehmigung als Ferienwohnung, Büro oder zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Verstöße können mit Bußgeldern bis 500.000 € geahndet werden. Kurzzeitvermietung (z.B. über Airbnb) ist nur bis maximal 8 Wochen pro Jahr ohne Genehmigung zulässig. Diese Regelung dient dem Schutz des angespannten Wohnungsmarkts im Rhein-Main-Gebiet.
Weitere Schritte in Hessen
Prüfen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete im jeweiligen Mietspiegel Ihrer Gemeinde (z.B. Mietspiegel Frankfurt, erstellt von der Stadt Frankfurt und dem Amt für Wohnungswesen). Wenn Ihre Miete die zulässige Grenze überschreitet, rügen Sie den Vermieter schriftlich unter Berufung auf § 556d BGB. Beratung erhalten Sie beim Mieterbund Hessen e.V. oder örtlichen Mietervereinen.
Relevantes Gesetz: Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2020 (GVBl. S. 786); Satzung der Stadt Frankfurt am Main über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (2019); § 556d BGB
Häufige Fragen
Wann gilt es — mietpreisbremse?
Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was soll ich tun, wenn ich glaube, dass meine Miete die Mietpreisbremse verletzt?
Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun — mietpreisbremse?
Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Landesrecht nach Bundesland
Das Recht unterscheidet sich je nach Bundesland. Wählen Sie Ihr Bundesland, um lokale Unterschiede zum Bundesrecht zu sehen.
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