Mietpreisbremse in Bremen
In einfacher Sprache geschrieben, um allgemeines Verständnis zu fördern. Dies ist ein Bildungsangebot und keine Rechtsberatung. Basierend auf deutschem Bundesrecht (Grundgesetz, BGB, StGB, Sozialgesetzbücher und weiteren Bundesgesetzen). Jeder Artikel wird vor der Veröffentlichung auf Richtigkeit geprüft. Unser redaktioneller Prozess
Was ist dieses Recht?
Die Mietpreisbremse — 2015 eingeführt unter der Großen Koalition, ursprünglich befristet, mehrfach verlängert und durch das Bundesgesetz vom 17. Juli 2025 nun bis zum 31. Dezember 2029 in Kraft — soll explodierende Mieten in den Ballungsräumen bremsen. Sie ist politisch umstritten: Mietervereine halten sie für unverzichtbar, Eigentümerverbände für Investitionshindernis.
- Grundregel: Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Bezugspunkt ist der lokale Mietspiegel, den die Stadt regelmäßig veröffentlicht.
- Anwendungsgebiet: Gilt nur in Gebieten, die von der Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind — typisch München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln und viele andere Universitätsstädte.
- Ausnahmen: Neubauten (erstmalige Nutzung nach dem 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und Wohnungen, deren Vormiete bereits über der Grenze lag. Diese Ausnahmen sind oft das Schlupfloch, durch das hohe Mieten weiter Bestand haben.
- Auskunftspflicht: Der Vermieter muss von sich aus über Vormiete oder Ausnahmegrund informieren (§ 556g Abs. 1a BGB) — eine Pflicht, die viele schlicht ignorieren, was Ihre Position später stärkt.
- Zu viel gezahlte Miete können Sie für die letzten 30 Monate vor Zugang der qualifizierten Rüge zurückfordern. Klingt technisch, ist aber bares Geld — bei einer monatlichen Überzahlung von 200 € sind das schnell mehrere Tausend Euro.
Wann gilt es?
- Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.
- Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).
- Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was tun, wenn Ihre Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt?
- Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.
- Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
- Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun?
- Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.
- Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.
- Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Wie sich Bremen vom Bundesrecht unterscheidet
Bremen wendet die Mietpreisbremse nach §§ 556d–556g BGB an, allerdings nur in der Stadtgemeinde Bremen. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Bremen wurde vom Bremer Senat erlassen und erklärt die Stadt Bremen zum angespannten Wohnungsmarkt. Bremerhaven ist nicht einbezogen, da dort kein angespannter Wohnungsmarkt festgestellt wurde.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bremen seit dem 1. Juli 2025 5,5 % des Kaufpreises (zuvor 5 %). Dies liegt im Mittelfeld der Bundesländer (Spanne: 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Saarland und Thüringen).
Wohnraumschutzgesetz
Bremen hat ein eigenes Wohnraumschutzgesetz, das ein Zweckentfremdungsverbot enthält. Die Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum, Ferienwohnungen oder Leerstand über längere Zeiträume ist genehmigungspflichtig. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 100.000 Euro geahndet werden.
- Kurzzeitvermietung über Plattformen (z. B. Airbnb) in Bremen-Stadt erfordert eine Genehmigung der zuständigen Behörde.
- Das Zweckentfremdungsverbot gilt nur in der Stadtgemeinde Bremen, nicht in Bremerhaven.
- Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Bremen wird regelmäßig aktualisiert und bildet die Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete.
Neue Mietenbegrenzungsverordnung 2025–2029
Die Mietenbegrenzungsverordnung vom 18.11.2025 (Brem.GBl. vom 28.11.2025, S. 1257) gilt vom 1. Dezember 2025 bis 31. Dezember 2029. Sie erklärt ausschließlich die Stadtgemeinde Bremen zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt — Bremerhaven ist ausdrücklich nicht einbezogen. Rechtsgrundlage ist § 556d Abs. 2 BGB in Verbindung mit der bundesgesetzlichen Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029 (Gesetz vom 17.07.2025, BGBl. 2025 I Nr. 163).
Kappungsgrenze 15 % (Kappungsgrenzen-VO vom 16.08.2024)
Durch die Kappungsgrenzen-Verordnung vom 16.08.2024 gilt in Bremen-Stadt die gesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) bis August 2029 — statt der regulären 20 %. Wichtig: Die Kappungsgrenze (bestehende Mietverhältnisse) und die Mietpreisbremse (Neuvermietung) sind zwei getrennte Instrumente.
Rügepflicht — 30-Monats-Frist (§ 556g Abs. 2 BGB)
Zu viel gezahlte Miete kann nur zurückverlangt werden, wenn der Mieter die Überschreitung in Textform rügt. Rückforderung ist möglich für Beträge, die in den 30 Monaten vor Zugang der Rüge fällig wurden. Ohne Rüge — kein Anspruch.
Ausnahmen (§ 556f BGB)
- Neubauten mit Erstvermietung nach dem 01.10.2014 — Mietpreisbremse gilt nicht.
- Umfassend modernisierte Wohnungen (Investitionen von ca. einem Drittel der Neubaukosten) — ebenfalls ausgenommen.
- Vormiete höher als 10 % über Vergleichsmiete — darf in alter Höhe weitergezahlt werden (§ 556e BGB).
Weitere Schritte in Bremen
Mieter können sich bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse an einen Mieterverein (z. B. DMB Mieterverein Bremen e. V.) oder an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB muss in Textform gegenüber dem Vermieter erfolgen — nur so wahren Sie die 30-Monats-Rückforderungsfrist. Zweckentfremdung melden Sie beim Bauressort der Freien Hansestadt Bremen.
Relevantes Gesetz: Mietenbegrenzungsverordnung Bremen vom 18.11.2025 (Brem.GBl. 28.11.2025 S. 1257, Geltung 01.12.2025–31.12.2029, nur Stadtgemeinde Bremen); Kappungsgrenzen-Verordnung vom 16.08.2024 (15 % bis 08/2029); §§ 556d–556g BGB (Mietpreisbremse); § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze); § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel); Gesetz zur Verlängerung der Mietpreisbremse vom 17.07.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163); Bremisches Wohnraumschutzgesetz; Bremisches Grunderwerbsteuergesetz
Häufige Fragen
Wann gilt es — mietpreisbremse?
Sie schließen einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ab.Die verlangte Miete erscheint Ihnen überhöht im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel).Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmiete oder Indexmiete, die bereits im Vertrag vereinbart sind.
Was soll ich tun, wenn ich glaube, dass meine Miete die Mietpreisbremse verletzt?
Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.Senden Sie dem Vermieter eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) — darin beanstanden Sie die überhöhte Miete und nennen die Gründe.Ab dem Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.Holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was sollten Sie NICHT tun — mietpreisbremse?
Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig — zahlen Sie zunächst die vereinbarte Miete und machen Sie den Rückforderungsanspruch geltend.Versäumen Sie nicht die Rüge — ohne qualifizierte Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen.Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse überall gilt — sie muss durch Landesverordnung aktiviert sein.
Landesrecht nach Bundesland
Das Recht unterscheidet sich je nach Bundesland. Wählen Sie Ihr Bundesland, um lokale Unterschiede zum Bundesrecht zu sehen.
Mietpreisbremse in other states
Same topic, different jurisdiction. Pick the one that applies to you.
- Nordrhein-WestfalenMietpreisbremse
- BayernMietpreisbremse
- Baden-WürttembergMietpreisbremse
- NiedersachsenMietpreisbremse
- HessenMietpreisbremse
- SachsenMietpreisbremse
- Rheinland-PfalzMietpreisbremse
- BerlinMietpreisbremse
- Schleswig-HolsteinMietpreisbremse
- BrandenburgMietpreisbremse
- Sachsen-AnhaltMietpreisbremse
- ThüringenMietpreisbremse
- HamburgMietpreisbremse
- Mecklenburg-VorpommernMietpreisbremse
- SaarlandMietpreisbremse